Q : 결혼 5년차 맞벌이 부부입니다. 2억5000만원 정도로 경매를 통해 집을 마련하려고 합니다. 마음에 드는 아파트가 나왔는데 '대지권 미등기'라는 표시가 있습니다. 대지권은 무엇이며, 대지권이 없어도 괜찮은지 궁금합니다.
A : 대지권은 아파트·빌라와 같은 건물의 대지에 대해 갖는 권리를 말하며 건물과 분리해서 처분할 수 없습니다(부동산등기법 제42조 참조).
경매 물건에 '대지권 없음', '대지권 미등기'라고 표시된 경우에는 철저히 따져보고 경매에 참여해야 합니다.
우선 처음부터 아파트 소유자에게 대지권이 없을 수 있습니다. 건물을 짓는 사람이 땅을 모두 매입하지 않고 건물부터 지어서 분양한 경우입니다. 이때 땅 소유자로부터 매도청구를 당하면 본인의 의사와는 관계없이 대지 소유권을 상실할 수 있고, 건물에 대한 소유권을 지키기 위해서는 추가로 대지권을 매입해야 합니다.
반면 아파트 소유자에게 대지에 대한 사용권은 있으나 등기부 등본에 대지에 대한 권리가 표시돼 있지 않은 경우엔 걱정하지 않아도 됩니다. 아파트를 지을 때 환지 또는 합필(合筆) 등의 절차가 미비했기 때문인데 나중에라도 아파트 소유자는 대지권을 취득할 수 있기 때문입니다.
따라서 '대지권 없음', '대지권 미등기' 등의 물건을 매입하거나 경매에 참여할 경우에는 반드시 대지 사용권이 있는지를 살펴봐야 합니다.
등본에 '토지 별도 등기'라고 표시돼 있다면 토지에 대해 추가로 돈을 납입해야 한다는 뜻이고, 이 표시가 없으면 사용권이 있다는 뜻입니다.
경매 물건의 법원 감정가격이 대지와 건물을 구분해 평가해 놓았을 때에도 대지권이 있는 것으로 간주할 수 있습니다. 참고로 신규로 분양하는 아파트의 경우에는 분양계약서에 대지에 대한 분양가격이 포함돼 있으면 대지권이 있는 것으로 보면 됩니다.