[딸기아빠 재테크 37] 얼어버린 부동산을 주택연금으로!
입력 : 2010.08.30 14:58 | 수정 : 2010.08.30 15:00
[딸기아빠의 펀펀펀 재테크 37] 꽁꽁 얼어버린 부동산, 아파트로 연금을 받아볼까?
“생활비와 대출이자는 꼬박 꼬박 들어가는데 걱정입니다. 대출받아 구입했던 부동산을 이자부담 때문에 팔려고 내놨는데 보러 오는 사람도 없네요.”
정부가 부동산 대책을 발표했지만, 아직은 거래조차 뜸할 정도로 부동산시장이 급속히 냉각된 상태다. 고정적인 수입 없이 퇴직금 이자로 생활하는 것도 낮은 금리 때문에 만만치가 않다. 여기에 담보대출의 원금과 이자를 상환해야 하는 입장이라면 걱정이 이만저만이 아니다.
최근 LH공사에서도 부채상황과 향후 부동산시장의 비관적 전망을 이기지 못해, 전국 각지에 위치한 사업장에 대해 사업중단을 선언하고 있다. 또한 50여건으로 120조원에 달하는 각종 부동산 개발 사업도 취소ㆍ연기ㆍ중지되는 등 부동산 가치하락은 당분간 피할 수 없는 상황이다.
이처럼 거래가 원활치 않은 부동산을 부유하고 있는 경우, 부동산 가치하락을 막는 동시에 노후자금을 마련하는 방법 중 하나가 주택금융공사의 주택연금이다. 주택금융공사에 따르면 부동산 추가하락을 우려한 가입자가 올해 6월에만 191건으로, 사상 최대를 기록했다.
◆주택연금, 주택을 담보로 연금을 받는다
주택연금은 한국주택금융공사가 시행하며, 정부에서 보증하는 연금상품이다. 다시 말해, 주택을 담보로 주택금융공사에서 대출을 받고, 그 대출로 일시납 연금에 가입하는 것이다.
대출금의 상환은 가입자 또는 가입자가 사망 후, 유족들에게 청구된다. 만약 상환여력이 없다면 주택금융공사에서 담보로 잡은 주택을 처분해 상환하는 구조다.
주택처분시 연금으로 지급된 총 금액보다 많은 수익을 거두게 되면 차액은 유족에게 반환되고, 더 적은 수익을 내더라도 부족한 금액은 청구되지 않는다.
◆대출 얼마나 받을 수 있을까?
한국주택금융공사 홈페이지의 ‘주택연금/예상연금조회’ 서비스를 이용하면 쉽게 예상연금 수령액을 확인할 수 있다. (바로 가기: http://www.hf.go.kr/mortgageloan/mortgageloan_cal.jsp)
연금지급방식은 크게 둘로 나뉜다. 종신연금은 수시인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 지급받는 방식이다. 종신혼합은 수시로 인출하여 사용할 수 있는 금액을 설정하고 나머지 금액을 종신토록 지급받는 방식이다.
주택가격은 한국감정원이나 국민은행의 시세를 활용해 부동산 평가액을 산출하므로 비교적 현 시세와 비슷한 수준으로 산출된다.
그렇다면 시세의 몇 %를 대출한도로 정하고 있을까? 현재 만 60세이고, 4억원의 주택을 담보로 종신토록 연금을 지급받는다고 했을 때 월 수령할 수 있는 연금액은 95만원 정도다. 대출한도는 50~60%에서 결정이 되는 것을 알 수 있다.
월 95만원의 연금액은 일시납 연금상품에 가입한다고 했을 때 2억원을 불입한 연금액에 해당된다. 따라서 4억 원의 부동산을 처분하고 일시연금에 가입한다면 더 많은 연금을 받을 수가 있다.
부동산거래가 부진한 현실과 향후 부동산 시장전망에 따라 자산가치는 달라질 수 있으므로 부동산 시장 전망을 감안하여 결정해야 한다.
◆주택연금 가입 포인트
-나이 많고 주택가격 높을수록 연금 많아: 주택연금 수령금액의 주요변수는 신청자의 나이와 주택가격으로, 나이가 많을수록 그리고 주택가격이 높을수록 연금이 많아진다.
-소유자가 사망하더라도 배우자가 연금 수령: 주택소유자가 사망하더라도 남은 배우자가 생존해 있다면 주택연금은 계속 지급된다. 또한 집 가격의 등락에 관계없이 처음 정한 월 지급금은 변동 없이 지급된다.
-기존 근저당설정이 된 경우: 대출시 근저당권이 설정된 경우라 하더라도, 대출금액만큼 수시한도를 설정하면 차액을 연금으로 수령이 가능하다.
-세제지원: 당해 연도에 납부해야 할 재산세의 25%를 감면하며, 연간 200만 원까지 대출이자비용 등을 소득공제해 준다.
◆주택연금 신청절차
주택연금을 이용하려면 주택금융공사 고객센터(전국 1688-8114)로 전화하거나 지사를 방문해 상담과 심사를 거쳐야 한다. 심사를 받은 뒤에는 시중 9개 금융회사(국민, 신한, 우리, 하나, 기업, 농협중앙회, 대구, 광주, 부산은행)지점에서 대출약정을 맺으면 된다. 자세한 이용안내는 주택금융공사 홈페이지를 참조하면 된다.
▶딸기아빠 김종석은?
현재 우리투자증권 마포지점 WM팀장으로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’ 저자이기도 하다.
온라인에서 ‘딸기아빠의 재무설계펀드 이야기’라는 카페를 운영해 재테크 분야의 고수로 이름을 떨치고 있다. 주식, 채권, 부동산, 세금 등 다방면에 전문가적 식견을 자랑한다. 신문, 잡지 등에 고정 칼럼을 기고하고 방송에도 자주 출연한다. 저서로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’(굿인포메이션, 2007), ‘2010 실전재테크 시나리오’(링거스출판그룹, 2010), ‘재테크에 다시 미쳐라!’(인더북스, 2009), ‘2008 재테크 투자전략’(위즈덤하우스, 2008), ‘2007 부자들의 투자전략’(황금나침반, 2007) 등의 저서가 있다.
“생활비와 대출이자는 꼬박 꼬박 들어가는데 걱정입니다. 대출받아 구입했던 부동산을 이자부담 때문에 팔려고 내놨는데 보러 오는 사람도 없네요.”
정부가 부동산 대책을 발표했지만, 아직은 거래조차 뜸할 정도로 부동산시장이 급속히 냉각된 상태다. 고정적인 수입 없이 퇴직금 이자로 생활하는 것도 낮은 금리 때문에 만만치가 않다. 여기에 담보대출의 원금과 이자를 상환해야 하는 입장이라면 걱정이 이만저만이 아니다.
최근 LH공사에서도 부채상황과 향후 부동산시장의 비관적 전망을 이기지 못해, 전국 각지에 위치한 사업장에 대해 사업중단을 선언하고 있다. 또한 50여건으로 120조원에 달하는 각종 부동산 개발 사업도 취소ㆍ연기ㆍ중지되는 등 부동산 가치하락은 당분간 피할 수 없는 상황이다.
이처럼 거래가 원활치 않은 부동산을 부유하고 있는 경우, 부동산 가치하락을 막는 동시에 노후자금을 마련하는 방법 중 하나가 주택금융공사의 주택연금이다. 주택금융공사에 따르면 부동산 추가하락을 우려한 가입자가 올해 6월에만 191건으로, 사상 최대를 기록했다.
◆주택연금, 주택을 담보로 연금을 받는다
주택연금은 한국주택금융공사가 시행하며, 정부에서 보증하는 연금상품이다. 다시 말해, 주택을 담보로 주택금융공사에서 대출을 받고, 그 대출로 일시납 연금에 가입하는 것이다.
대출금의 상환은 가입자 또는 가입자가 사망 후, 유족들에게 청구된다. 만약 상환여력이 없다면 주택금융공사에서 담보로 잡은 주택을 처분해 상환하는 구조다.
주택처분시 연금으로 지급된 총 금액보다 많은 수익을 거두게 되면 차액은 유족에게 반환되고, 더 적은 수익을 내더라도 부족한 금액은 청구되지 않는다.
◆대출 얼마나 받을 수 있을까?
한국주택금융공사 홈페이지의 ‘주택연금/예상연금조회’ 서비스를 이용하면 쉽게 예상연금 수령액을 확인할 수 있다. (바로 가기: http://www.hf.go.kr/mortgageloan/mortgageloan_cal.jsp)
연금지급방식은 크게 둘로 나뉜다. 종신연금은 수시인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 지급받는 방식이다. 종신혼합은 수시로 인출하여 사용할 수 있는 금액을 설정하고 나머지 금액을 종신토록 지급받는 방식이다.
주택가격은 한국감정원이나 국민은행의 시세를 활용해 부동산 평가액을 산출하므로 비교적 현 시세와 비슷한 수준으로 산출된다.
그렇다면 시세의 몇 %를 대출한도로 정하고 있을까? 현재 만 60세이고, 4억원의 주택을 담보로 종신토록 연금을 지급받는다고 했을 때 월 수령할 수 있는 연금액은 95만원 정도다. 대출한도는 50~60%에서 결정이 되는 것을 알 수 있다.
월 95만원의 연금액은 일시납 연금상품에 가입한다고 했을 때 2억원을 불입한 연금액에 해당된다. 따라서 4억 원의 부동산을 처분하고 일시연금에 가입한다면 더 많은 연금을 받을 수가 있다.
부동산거래가 부진한 현실과 향후 부동산 시장전망에 따라 자산가치는 달라질 수 있으므로 부동산 시장 전망을 감안하여 결정해야 한다.
◆주택연금 가입 포인트
-나이 많고 주택가격 높을수록 연금 많아: 주택연금 수령금액의 주요변수는 신청자의 나이와 주택가격으로, 나이가 많을수록 그리고 주택가격이 높을수록 연금이 많아진다.
-소유자가 사망하더라도 배우자가 연금 수령: 주택소유자가 사망하더라도 남은 배우자가 생존해 있다면 주택연금은 계속 지급된다. 또한 집 가격의 등락에 관계없이 처음 정한 월 지급금은 변동 없이 지급된다.
-기존 근저당설정이 된 경우: 대출시 근저당권이 설정된 경우라 하더라도, 대출금액만큼 수시한도를 설정하면 차액을 연금으로 수령이 가능하다.
-세제지원: 당해 연도에 납부해야 할 재산세의 25%를 감면하며, 연간 200만 원까지 대출이자비용 등을 소득공제해 준다.
◆주택연금 신청절차
주택연금을 이용하려면 주택금융공사 고객센터(전국 1688-8114)로 전화하거나 지사를 방문해 상담과 심사를 거쳐야 한다. 심사를 받은 뒤에는 시중 9개 금융회사(국민, 신한, 우리, 하나, 기업, 농협중앙회, 대구, 광주, 부산은행)지점에서 대출약정을 맺으면 된다. 자세한 이용안내는 주택금융공사 홈페이지를 참조하면 된다.
▶딸기아빠 김종석은?
현재 우리투자증권 마포지점 WM팀장으로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’ 저자이기도 하다.
온라인에서 ‘딸기아빠의 재무설계펀드 이야기’라는 카페를 운영해 재테크 분야의 고수로 이름을 떨치고 있다. 주식, 채권, 부동산, 세금 등 다방면에 전문가적 식견을 자랑한다. 신문, 잡지 등에 고정 칼럼을 기고하고 방송에도 자주 출연한다. 저서로 ‘딸기아빠의 펀펀 재테크’(굿인포메이션, 2007), ‘2010 실전재테크 시나리오’(링거스출판그룹, 2010), ‘재테크에 다시 미쳐라!’(인더북스, 2009), ‘2008 재테크 투자전략’(위즈덤하우스, 2008), ‘2007 부자들의 투자전략’(황금나침반, 2007) 등의 저서가 있다.