Q. 이달 말 입주를 시작하는 남양주 마석역 인근 새 아파트에 전세를 계약하려 합니다. 입주가 아직 시작되지 않아 등기되어 있지 않은 상태인데요. 중개업소에서는 입주 예정인 새 아파트 전세 계약에 문제가 없을 것이라고 합니다. 이 경우 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것인지, 또 전세 계약을 해도 되는지 궁금합니다.
A. 새 아파트 전세의 경우 통상 입주 2~3달 전부터 전세 계약이 체결되곤 합니다. 또 일반적으로 준공 검사 후 이전 등기까지 다소 시일이 걸리므로 입주를 앞두거나 막 시작한 새 아파트 전세 계약시 미등기 상태인 것이 다수입니다.
따라서 미등기 아파트 전세 계약에서 몇 가지 유의점만 확인한다면 안심할 수 있습니다.
먼저 미등기 아파트의 경우 분양 계약자와 임대인이 동일인물인지 확인하는 것이 가장 중요합니다. 통상 등기부를 통해 집주인을 확인하지만 미등기 상태면 소유주를 확인하기가 현실적으로 불가능하기 때문입니다. 이때 분양계약서 사본을 집주인에게 요구하거나 건설사에 요청해야 합니다.
분양계약서 사본을 받아놓고 기본적인 사항들을 체크하고 시행사나 시공사에 명의자 확인은 물론 중도금 대출이나 잔금, 압류 여부 등을 확인해야 합니다. 특히 최근 들어 아파트 분양시 계약금이 낮아지고 중도금 비율이 높아진 상황이므로 대출비중이 어느 정도 되는지 확인해야 합니다. 경매로 처분되는 등 만일의 사태에 대비해서 대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70%를 넘기지 않는 것이 좋습니다.
만약 분양가와 비교했을 때 중도금 대출과 잔금비중이 높을 경우 전세계약서 특약사항으로 전세보증금으로 중도금 일부를 상환한다거나 잔금을 납부한다는 조항을 명시해야 합니다.
이 같은 사항들을 확인했다면 전세 계약 후 입주시 확정일자와 전입 신고를 해야 합니다. 미등기 아파트는 전세권 설정은 불가능하지만 확정일자는 받을 수 있습니다.
덧붙여 집주인 본인이 아닌 공인중개사나 임대인의 가족 등 대리인과 전세 계약을 할 때도 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 반드시 받아 두고 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 합니다.