Q. 서울에 거주하는 40대 직장인입니다. 집은 하나 있는데 노후대비를 좀 해야 할 것 같아서 수익형 부동산에 관심이 많습니다. 얼마 전
서울 강남역 인근에서 분양한 S오피스텔이 최고 28대1의 경쟁률로 청약이 마감됐다는 얘기도 들었습니다. 오피스텔에 투자해 볼까 하는데 기본적으로 고려해야 할 부분은 무엇일까요?
A. 오피스텔에 투자하는 방법은 크게 두가지입니다. 신규 분양과 기존 오피스텔 매입입니다. 신규분양의 장점은 분양대금을 나눠 낼 수 있어 자금 조달 계획을 세우기가 수월합니다. 또한 내부 디자인이나 옵션 등에 새로운 트렌드가 반영되고 노후한 오피스텔에 비해서는 시세 차익도 기대할 수 있는 것이 장점입니다.
하지만 분양에서 입주까지 공사기간이 있기 때문에 당장 수익을 내기가 어렵고 또 향후 부동산 시장의 변수를 예측하기가 어렵기 때문에 선분양의 위험을 감수해야 합니다.
반면 기존 오피스텔의 장점은 투자 즉시 수익이 나고 같은 조건이라도 수익률이 높은 단지를 선별할 수 있습니다. 초기에 투자금이 모두 투입돼야 하고 좋은 입지의 오피스텔은 분양가보다 가격이 높기 때문에 투자금이 늘어난다는 점은 단점입니다.
오피스텔 투자에 가장 중요한 것은 수익률(연간임대수익/매입자금)입니다. 수익률은 매매가와 공실률, 관리비가 낮을수록 좋아집니다.
개별물건과 그 지역 시장 상황에 따라 다르지만 보통 수익률은 서울 강남권은 연 4~5%, 서울 도심권은 5~6%, 수도권 신도시는 6~7% 선입니다. 서울 강남권의 수익률이 낮은 것은 임대료보다 매매가가 높기 때문입니다.
따라서 수익률이 높은 오피스텔을 선택하려면 발품을 팔아 최대한 낮은 가격으로 매수해야 하고 안정적 수익을 올릴 수 있도록 수요가 많은 지역을 선택해야 합니다. 특히 최근 늘어나는 전세수요와 1인 가구가 몰리는 지역 중에서 역세권 인근이면 수익률이 좋은 오피스텔을 찾을 수가 있을 겁니다.
단, 최근 준(準)주택인 오피스텔 외에도 도시형 생활주택 등 경쟁 관계에 있는 주거상품들이 늘어나고 있기 때문에 이들 주택보다 입지나 가격에서 떨어지는 물건은 피하고 시세 차익보다 임차소득에 초점을 맞추시는 것이 현명합니다.