Q : 직장에서 퇴직하고 나서 은행 예금 금리로 생활해 오다가 금리가 너무 낮아져 얼마 전 한 커피업체가 영업 중이던 상가를 샀습니다. 그런데 해당 점포에 들어와 있던 임차인이 계약 해지를 요구합니다. 갑작스럽게 통보를 받아 당황스러운데 이게 정당한 요구인가요.
A : 결론부터 얘기하면 임차인 입장에서 정당한 권리를 행사했다고 볼 수 있습니다. 매수자 입장에서는 기존 임차인이 그대로 있는 것을 전제로 투자를 했겠지만, 막상 현실에서는 이런 계획에 차질이 생기면서 낭패를 보는 경우가 종종 벌어집니다.
상가 임대차에 관한 판례를 보면 '임대차 계약에서 임차인이 원하지 않으면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수 없다'고 돼 있습니다. 즉 임차인이 계속 임차하기를 거부할 경우 스스로 임대차를 종료할 수 있어야 한다는 공평의 원칙과 신의성실의 원칙에 따라 임대인과의 임대차 관계도 해지할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 임대인이 바뀌는 상황에 이의를 제기하면 이전에 맺었던 임대차 관계는 해지가 가능하다는 것입니다.
대부분 매수자는 임차인이 있는 상가를 사들일 때 기존에 있던 임차인이 자동으로 임차 내용을 승계한다고 생각합니다. 일반적으로 건물이 인수인계될 때 임차인들은 과거에 맺었던 계약 내용을 그대로 가져가지만, 경우에 따라서는 새로운 주인과 계약을 맺지 않겠다는 임차인도 있습니다.
따라서 직접 운영하는 점포가 아니라 임대차 관계가 있는 점포를 매수하려고 한다면 우선 이미 들어와 있는 임차인이 계약을 계속 이어갈지를 확인한 다음에 투자하는 것이 좋습니다.