Q. 20년쯤 전에 수도권에 임야 1000여평을 취득했습니다. 노후생활을 감안해 서울에서 가까운 한적한 곳에 당시 5000만원(평당 5만원)을 들여 구입한 것인데, 2000년대 들어 주변에 주거시설이 들어서며 개발이 시작됐습니다. 제가 보유한 임야도 도시계획법에 따라 개발돼 다음 달쯤 환지 절차를 밟게 됩니다. 350평 정도의 대지를 받을 예정입니다. 이번에 새로 토지를 받으면 구(舊) 토지에 대해 양도세를 내야 하나요? 또 가격만 맞는다면 내년 이후에라도 새로 받은 토지를 매각할 생각인데, 양도차익은 어떻게 산정되는지 궁금합니다.
A. 양도소득세는 토지나 건물을 양도할 당시의 실(實)거래가에서 취득 당시 가격을 뺀 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 이는 토지구획정리 사업 등으로 인해 이전에 토지를 갖고 있던 이의 토지를 개발해 준 뒤 개발 후에 토지를 다시 분배해주는 환지 처분의 경우에도 똑같이 적용됩니다.
보통 환지 처분된 토지는 이전에 보유하고 있던 토지와 비교해 위치나 모습이 달라지고, 토지개량 및 도시개발에 따라 비용이 발생하는 부분을 감안해 이전보다 토지 면적이 줄어드는 것이 일반적입니다.
이 같은 환지 처분은 언뜻 봐서는 새로 토지를 취득하는 대가로 이전에 갖고 있던 토지를 양도하는 모양새이기 때문에 양도세 과세대상으로 볼 수도 있습니다. 하지만 양도소득세를 매길 때는 이 둘을 같은 토지로 간주하고 별도로 양도소득세를 부과하지는 않습니다.
따라서 양도소득세는 환지 처분된 토지를 받을 때가 아니라 나중에 환지 처분으로 받은 토지를 양도할 때 발생합니다. 이때의 양도차익은 환지 처분 후의 토지 매각 가격에서 환지 처분 전에 보유했던 토지의 취득가격을 빼서 계산합니다.
취득일 계산도 환지 처분과 관계없이 처음 토지를 취득했을 때를 기준으로 합니다. 따라서 토지 보유기간은 원래 토지 취득일로부터 환지 처분이 이뤄진 후 토지를 판 시점까지의 기간이 됩니다. 문의하신 독자의 경우, 환지 처분 후에 이 토지를 2억원에 판다면 최초 취득가인 5000만원을 뺀 양도차익 1억5000만원에 대해 양도세를 납부해야 합니다.