Q. 제 명의로
서울 반포에 아파트가 1채, 아내 명의로 서울 송파구에 주택이 1채 있습니다. 주택은 현재 전세를 주고 있는데, 다음달에 계약이 만료됩니다. 은퇴하고 따로 소득이 없기 때문에 전세를 월세로 돌릴까 고민 중입니다. 전세를 월세로 전환할 경우에 발생하는 세금문제는 없나요?
A. 장기간 저금리 상황이 지속되면서 작년부터 전세 대신 월세로 계약하는 사례가 눈에 띄게 늘어나고 있습니다. 특히 전세물량 부족으로 전세시장이 공급자 우위의 시장이 되면서 임차인 입장에선 월세를 배제하고 전세만 골라 들어갈 수도 없는 실정입니다.
집주인 입장에서 만약 전세보증금을 은행에 예치하고 받을 수 있는 이자가 월세액과 같다면 마찬가지라고 생각할 수 있습니다. 하지만 세금 부담은 달라질 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 즉, 주택을 임대한 대가로 받는 월세와 전세금에서 나오는 이자가 과세 대상이 되는지는 부부가 보유 중인 주택 수에 따라 달라지게 됩니다.
우선 부부를 합쳐 주택을 1채만 갖고 있다면 보유 중인 주택이 기준시가 9억원을 넘는 고가주택이면서 월세를 받는 경우에만 과세대상이 됩니다. 여기서 말하는 고가주택은 양도소득세를 산정할 때와는 달리 실거래가가 아닌 해마다 국토해양부에서 고시한 기준시가를 기준으로 합니다. 실거래가가 10억원 정도라면 기준시가는 9억원 이하이기 때문에 월세를 받더라도 세금을 낼 필요가 없습니다. 따라서 고가가 아닌 주택을 1채만 갖고 있다면 월세를 받더라도 지역이나 집 크기에 관계없이 비(非)과세됩니다. 전세의 경우엔 고가주택이라 하더라도 과세 대상이 아닙니다.
문의하신 경우처럼 부부 기준으로 2주택자라면 어떨까요. 만약 송파구 소재 주택을 월세로 임대하게 되면 주택 가격에 관계없이 월세 수입은 임대한 주택을 소유한 배우자의 임대소득으로 간주돼 과세 대상이 됩니다. 만약 월세가 아닌 전세보증금을 받은 경우라면 1주택자와 동일하게 과세 대상에서 빠집니다.
참고로 집을 3채 이상 보유하고 있다면 월세 소득은 2주택자와 동일하게 과세 대상 소득이 되고, 전세보증금 합계가 3억원을 초과하는 금액에 대해선 세금을 내야 합니다.