Q : 제가 갖고 있는 땅이 작년 한 해 가격이 많이 올랐습니다. 올 상반기 중에 자녀에게 땅을 물려주려고 생각했는데, 그동안 땅값이 올라 증여세를 더 많이 내야 하는 건 아닌지 걱정입니다. 언제 땅을 물려주는 것이 좋을까요.
A : 국토해양부는 매년 전국에서 대표성을 가진 50만 필지의 가격 변동을 반영해 2월 말 표준지 공시지가를 발표합니다. 열람과 이의신청 기간을 거쳐 4월 말 이 내용이 공시되면 전국 지자체들은 세금 산정의 기준이 되는 개별 공시지가를 5월 말에 확정합니다. 단독주택의 경우엔 1월 말에 표준 단독주택 공시가격이 발표되며, 4월 말에 개별 단독주택 공시가격이 확정됩니다.
부동산 공시가격의 변동은 재산세와 종합부동산세, 증여세 등에 영향을 줍니다. 원래 세법에서 증여나 양도시 부동산의 가치는 실거래가를 기준으로 계산하는 것이 원칙입니다. 하지만 실거래 없는 이전이 발생하는 증여의 경우는 공시가격이 실거래가를 대신하곤 합니다. 아파트를 증여할 때는 인근 아파트의 거래가격을 토대로 실거래가(시가)를 유추할 수 있지만, 토지나 일반 건물처럼 형상과 거래가격이 제각각이면 시가를 적용하기가 어려워지기 때문입니다. 증여뿐 아니라 오래전에 취득해서 취득가격을 증빙하기 어려운 부동산을 양도할 경우에도 실거래가 대신 공시가격을 적용하는 경우가 많습니다.
이에 따라 매년 4·5월 결정되는 개별 단독주택 공시가격과 개별 공시지가는 증여세를 결정하는 데 큰 영향을 줍니다.
공시가격을 증여세의 기준으로 삼을 경우 주목해야 할 대목은 공시가격의 기준일은 매년 1월 1일이지만 그 효력은 발표일 이후부터라는 점입니다. 이 효력은 평가기준일(1월 1일)로 소급 적용되지 않습니다.
토지의 경우 개별 공시지가가 발표되는 5월 말, 단독주택의 경우 개별 단독주택 공시가격이 발표되는 4월 말 이전에 증여나 양도를 하게 되면 당해 연도의 공시가격이 아닌 전년도의 공시가격을 사용해 세액을 신고할 수 있습니다. 문의하신 독자님의 경우 오는 5월 말 이전에 토지를 증여한다면 올해보다 덜 오른 작년의 기준시가를 적용해 증여세를 아낄 수 있습니다. 이처럼 연초에 발표되는 표준지 공시지가(토지)와 표준 공시가격(주택)의 변동추이를 살피면 개별 공시지가와 개별 공시가격의 변동을 미리 예상할 수 있습니다. 이는 연초의 증여 시기를 결정하는 데 좋은 참고 자료가 됩니다.