전세난 해법 3.5%의 묘수

'매직넘버 3.5를 잡아라.'

요즘 주택 정책을 담당하는 정부 부처들이 3.5%란 숫자와 씨름하고 있다. 전세 대란을 막기 위해서는 연간 집값 상승률이 3.5%는 돼야 한다고 보고, 그 달성 방안을 고민하고 있는 것이다.

왜 3.5%일까? 국토연구원은 "현재 우리나라 상황에선 집값 상승률이 3.5%는 돼야 주택 매매 수요가 전세 수요와 균형을 이룰 수 있다"고 분석, 연구 결과를 국토해양부 등 관련 부처에 보냈다.

이 같은 분석은 집을 구입할 때와 전세로 살 때의 비용을 비교함으로써 얻어졌다. 예를 들어 홍길동씨가 2억원짜리 아파트를 사서 입주했다고 하자. 그리고 실세 금리가 연 5%라고 하자. 홍씨가 1년간 부담해야 하는 비용은 세금과 수리비 200만원에다 2억원을 집을 사지 않고 은행에 예금했다면 받을 수 있었던 이자 수익 1000만원(기회비용)을 합쳐서 1200만원이 된다.

그런데 집값 대비 전셋값 비율이 50% 정도인 것을 감안해 같은 집을 1억원에 전세 들어갔다고 하자. 이 경우 홍씨의 비용은 1억원에 대한 이자 수익 포기분 500만원에 불과하다.

결국 집을 샀을 때가 전세에 들 때보다 비용 측면에서 700만원(1200만원-500만원)이 불리하다는 계산이다. 결국 집값이 연간 700만원, 다시 말해 3.5%(700만원/2억원) 이상 오르지 않는 한 굳이 전세보다 매매를 택할 이유가 없다.

이런 구조 때문에 정부의 부동산 정책도 '집값 상승률 3.5% 만들기'로 수렴할 수밖에 없다.

이른바 'DTI 규제(대출받는 사람의 소득에 따라 주택담보대출 금액을 제한하는 제도)'도 '매직넘버 3.5%'의 연장 선상에서 논란거리다. 정부는 부동산시장 침체를 완화하기 위해 서울·수도권 지역에 적용하던 DTI 규제를 올해 3월까지 한시 폐지(강남 3구는 제외)했었다. 논란의 초점은 3월 이후에도 DTI 규제 폐지를 연장하느냐 여부이다. 정부는 DTI 규제 폐지를 연장할 경우 올해 집값 상승률이 7~8%에 이를 것으로 보고 있다. 이는 매직넘버 3.5%에 비해 너무 높다. 그렇다고 폐지했던 DTI 규제를 다시 도입할 경우 집값 상승률은 1~2%로 너무 낮아질 것이란 전망이다.

국토연구원은 이에 따라 DTI 규제를 다시 도입하되 규제의 세부적 내용은 예전보다 완화하는 절충안을 정부에 제안했다. 예를 들어 서울에서 주택담보대출을 받을 경우 1년간 갚아야 할 원리금이 연봉의 50%를 넘지 못하게 돼 있는 것을 60%로 높이고, 수도권은 60%에서 70%로 높이는 방안이다.