Q.
40대 직장인입니다. 요즘 전세금이 너무 많이 올라 집을 매입하려고 계획 중입니다. 입주를 앞둔 아파트의 분양권을 사면 보다 저렴하게 내 집을 구할 수 있다고 하던데 사실인가요.
A.
분양권은 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’로, 청약 후부터 잔금을 치르기 전까지의 단계를 말합니다. 분양권을 매입한 사람은 미납된 중도금과 잔금을 치르고 입주를 하면 됩니다.
분양권은 일반적으로 주변 아파트 시세보다 싼 편입니다. 여기에는 심리적, 세제적인 요인이 함께 작용합니다.
먼저 입주를 앞두고 분양권을 팔려는 사람은 잔금에 대한 부담감이 많은 편입니다. 자연스럽게 매수자 우위의 시장이 형성되기 때문에 흥정이 유리합니다.
이보다 중요한 이유는 바로 세금입니다. 매도자는 청약 후 1년 미만에 분양권을 팔면 양도차익의 50%를 세금으로 냅니다. 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년이 지나면 6~35%의 일반 과세가 적용됩니다.
공사가 마무리되고 입주를 하면 분양권은 실제 아파트로 바뀌게 돼 보유기간이 처음부터 다시 시작합니다. 양도세도 입주 후 1년 미만에 팔면 차익의 50%이고 2년 이상은 6~35%가 됩니다.
아파트 공사 기간은 통상 2~3년 정도여서 입주 시점에 분양권을 팔려는 사람은 6~35%의 세율 구간이 많습니다. 따라서 입주 전 분양권으로 매도하면 6~35%인 양도세율이 입주 후 1년 안에 팔면 50%로 늘어나게 됩니다.
만약 양도차익이 5000만원인 분양권이 있다고 가정했을 때 2년 이상인 분양권을 매도하면 양도세가 670만원이지만, 입주 후 바로 매도하면 2500만원을 내야 합니다. 따라서 집주인은 입주 전에 1000만원을 낮춰 팔더라도 입주 후에 파는 것보다 이익이기 때문에 가격이 낮아질 수 있습니다.
/김주철 닥터아파트 팀장