'이자+원금'의 습격… 주택담보대출, 싼 이자 단맛은 끝났다

물가를 잡기 위해 한국은행이 사상 최저금리 시대를 끝내고 기준금리를 연 3%로 인상한 가운데, 800조원에 육박하는 우리나라 가계대출 가운데 350조원가량을 차지하는 변동금리식 주택담보대출이 금리 상승기에 언제 터질지 모르는 시한폭탄으로 자리 잡고 있다. 변동금리식 대출이란 시중금리 변동에 따라 대출금리가 3~12개월 단위로 변하는 대출상품을 말한다. 금리 상승에 따른 위험을 은행은 하나도 지지 않고, 대출받은 사람이 모두 떠안는 구조다. 국내 은행들은 2008년 글로벌 금융위기 직후 변동금리 대출의 거치기간(이자만 내는 기간)을 2~5년 연장해 줬는데, 이때 연장한 만기가 올해와 내년에 돌아온다. 이자에 더해 원금 상환이 시작되면 가계의 부채상환 부담이 눈덩이처럼 불어난다. 가령 2억원을 연 6% 금리에 10년 만기(5년 거치)로 빌렸을 경우 처음 60개월은 매달 100만원의 이자만 갚지만, 거치기간이 끝나면 나중 60개월은 매달 원금과 이자를 합해 387만원씩 갚아야 한다.<표 참조> 최근 정부가 DTI(총부채상환비율) 규제를 부활하면서 비(非)거치식 고정금리 대출을 유도하기로 한 것도 바로 이 때문이다.

주요 선진국 중에 변동금리식 주택담보대출을 고집하는 나라는 드물다. 금융연구원에 따르면, 미국은 주택담보대출 가운데 변동금리 대출 비중이 26%에 불과하며, 프랑스(30%), 독일(16%), 일본(20%)도 낮은 수준이다. 반면 한국은 전체 가계대출의 절반가량을 차지하는 380조원의 주택담보대출 가운데 92.5%(약 351조원)가 변동금리 대출이다. 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞은 포르투갈과 스페인 정도만이 변동금리 대출 비중이 90% 내외로 한국과 같은 길을 걷고 있다.

◆폭탄 권하는 시중은행들

본지는 시중은행들이 고객에게 어떻게 변동금리 대출을 유도하는지 알아보려고 직접 대출 상담을 받아봤다. 지난 28일 서울 명동의 A은행 지점. "서울 강북 지역에 2억5000만원짜리 아파트를 사기 위해 1억5000만원을 대출받으러 왔다"고 하고 대출 상담을 받았다.

대출 상담 직원은 계산기를 두드리더니 "3개월 코픽스 대출(변동금리 대출의 일종)의 조건이 좋다"며 1억5000만원을 연 6% 초반대에 대출받는 조건을 제시했다. 3개월 코픽스 대출은 시중금리가 3개월 단위로 반영되기 때문에 금리 상승기에 취약한 대출 방식으로 꼽힌다. 이 직원은 이어 "15년 대출에 5년 거치기간을 설정하면 초반 5년은 이자만 내면 된다. 5년 이후에 새 상품으로 갈아타면 다음 5년도 이자만 내고 대출을 연장할 수 있다"며 거치식 대출을 권했다. "고정금리 대출은 없느냐"고 묻자 상담 직원은 "주택금융공사의 '보금자리론'이 있긴 하지만 주로 저소득층이 받는다"고 했다. 이후 직원의 설명은 고정금리 대출의 단점을 설명하는 데 집중됐다. "고정금리 방식은 금리가 떨어질 때 손해를 볼 수 있어요. 중도상환수수료(만기 이전에 대출을 갚을 때 내는 비용)도 최대 2%로, 최대 1%인 변동금리 대출상품보다 조건이 나쁘죠. 예전에 연 6~7%대 금리에 고정금리 대출을 받았던 고객들이 2009~2010년에 연 4~5%대 은행 대출로 갈아타느라 수수료를 많이 물었어요."

그는 고정금리 대출인 보금자리론의 금리가 최저 연 5.2%로 사상 최저 수준이라는 것은 말하지 않았다. 무주택자나 1주택자가 9억원 이하 주택을 살 때 보금자리론을 대출받을 수 있다는 설명도 빼먹었다. 고객에게 상품 내용을 제대로 설명하지 않는 불완전 판매인 셈이다.

◆"대공황 직전과 유사한 상황… 특단의 대책 나와야"

변동금리와 거치식(일정 기간 이자만 갚는 대출)으로 쏠린 한국의 주택담보대출 구조는 1929년 미국의 대공황 직전과 유사하다. 미국은 대공황 당시 거의 모든 주택담보대출이 만기 5년 이하의 변동금리 대출이었다. 이자만 갚다가 만기가 되면 일시에 상환하는 대출이 대부분이었다. 대공황으로 경기가 침체되고 만기 연장이 불가능해지면서 가계 도산이 속출했다. 당시 주택자산의 10%가 압류됐다. 이후 미국 정부가 개입해 고정금리·장기·분할상환 대출을 크게 늘렸다.

우리나라도 지난 2004년 주택금융공사가 설립돼 고정금리 대출인 보금자리론을 시중은행을 통해 판매한다. 하지만 시중은행들은 판매 마진이 적은 보금자리론을 외면하고 자체 변동금리 대출상품을 파는 데 더 주력하고 있다. 이는 한국 은행들의 고질병인 몸집 불리기 경쟁 때문이다. 한 시중은행 관계자는 "보금자리론은 판매한 은행의 자산으로 잡히지 않기 때문에 외형 성장에 도움이 안 된다"고 말했다. 문제는 앞으로 금리가 오를 경우 은행이 돌린 폭탄을 고스란히 가계가 떠안게 된다는 점이다. 전문가들은 보다 적극적인 정부 대책이 필요하다고 말한다. 장민 금융연구원 선임연구위원은 "현재 변동금리와 고정금리에 동일하게 적용되는 세액공제 혜택을 이원화(二元化)해서 고정금리 대출을 유도할 수 있다"고 말했다.