[세금 100문 100답] Q: 수도권 양도세 제도 어떻게 바뀌나요?

Q: 다음 달부터 주택 매매시 양도세를 면제받기가 훨씬 쉬워진다고 들었습니다. 제도가 어떻게 바뀌고, 세금은 얼마나 줄어드는지 알려주세요.

A: 이르면 다음 달부터 서울, 과천, 5개 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 양도세 비과세 요건이 크게 완화됩니다. 1가구 1주택자가 3년 이상 보유한 9억원 이하 주택은 양도세가 전액 비과세됩니다. 또 9억원 초과 주택도 양도세가 크게 줄어들게 됩니다.

부동산 경기 부양을 위한 이번 조치의 핵심은 양도세 비과세를 위한 '2년 거주' 요건을 폐지하고 '3년 보유' 요건만 남겨놓은 것입니다. 이전까지는 3년 보유와 2년 거주가 동시에 충족돼야만 양도세가 비과세됐습니다.

이번 조치는 보유 기간이 짧은 사람에게, 또 9억원 초과 주택보다는 9억원 이하 주택을 보유한 사람에게 상대적으로 많은 혜택을 주게 됩니다. 이에 따라 보유 주택에 전·월세를 주고 다른 지역에서 살아온 사람들이 양도세 부담 없이 주택을 처분할 수 있게 됐습니다. 지방에서 수도권에 투자하거나, 자녀 명의로 집을 한채 사주는 등의 거래도 늘어날 전망입니다.

구체적으로 살펴보면, 9억원 이하 주택의 경우 3년 보유만 충족하면 양도세를 한 푼도 안 냅니다. 이전 제도를 예로 들면, 분당 한신아파트(105㎡)를 6년 전 4억7000만원에 매입해서 현재가 6억4000만원에 매매한다면 1694만원의 양도세를 내야 했습니다. 그런데 이번에 이 세금이 모두 없어지는 것이지요.

9억원 초과 주택의 경우도 3년 보유만 충족하면 9억원 이하분이 비과세돼 세금 부담이 크게 줄어듭니다. 주택을 12억원에 사서 17억원에 매매하는 경우를 보면, 이전 제도로 5년 보유한 사람은 9800만원을 내야 했지만, 이제는 3700만원으로 세금이 크게 줄어듭니다. 10년 이상 보유자는 2100만원에서 600만원으로 낮아집니다.

이렇게 세금이 낮아지는 이유는 비과세 요건을 갖추면 양도세 부과의 기준이 되는 매매차익 중에서 일부(9억원 초과분에 해당하는 비율만큼)만 과세대상 소득으로 잡히기 때문입니다. 참고로 보유기간이 길수록 양도세가 적은 것은 양도세 과세시 보유기간 1년당 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유시)를 공제해 주는 '장기보유특별공제' 때문입니다. 장기보유특별공제는 이번에 바뀌지 않았습니다.