주택 공급 찔끔찔끔 전·월세 대란 온다

중견 건설업체 A사는 2008년 10월 경기도 남양주에 2000가구 규모의 아파트를 짓기 위해 해당 지자체로부터 사업 승인을 받았다. 하지만 이 아파트는 아직 착공을 못하고 있다. 이 회사 관계자는 "분양가상한제 실시 이후 시장이 위축되면서 분양 성공을 장담할 수 없어 차일피일 미루게 됐다"고 말했다.

국내 주택시장이 2013년까지 3년 동안 총 18만5000가구의 공급 부족에 시달릴 것이란 전망이 나왔다. 한국건설산업연구원은 1일 '중장기 국내 주택시장 전망' 보고서에서 "2008년 이후 주택경기 침체 여파로 민간 건설사들이 주택 공급을 크게 줄이면서 최근 3년간 주택 수요보다 매년 4만~7만 가구씩 적게 지어진 것으로 집계됐다"며 "이들 아파트가 완공돼 입주가 시작되는 올 연말부터 2년간 주택 수급 불안이 심화될 것"이라고 밝혔다.

◆2013년까지 총 18만5000가구 부족

향후 2년간 18만5000가구에 달하는 주택 수급이 부족한 주된 원인은 매년 40만가구 이상씩 발생하는 신규 주택 수요에 비해 주택 공급이 턱없이 적기 때문이다. IMF(국제통화기금) 경제위기 시기(1998~2000년)를 제외하고 1990년부터 2007년까지 연간 약 50만가구씩 안정적으로 유지되던 주택 건설 공급실적(인·허가 기준)은 2008년 이후 3년 연속으로 37만~38만가구대로 뚝 떨어졌다.

2008년 10월 확대 실시한 분양가상한제의 영향으로 주택 투자 심리가 크게 위축되고 미분양 아파트가 최대 16만가구까지 쌓이자 건설사들이 주택 공급을 사실상 중단한 데 따른 것이다. 그 여파로 통상 주택 건설 인·허가 후 2~3년 뒤에 준공되는 아파트 입주물량이 감소하고 있다. 올해 입주물량은 작년보다 34.4% 급감하고 내년에는 28.6% 줄어들 전망이다.

반면 신규 주택에 대한 수요는 매년 43만~44만가구를 유지하고 있어 2008년 이후 인·허가를 받은 주택이 완공되는 2012년부터 주택 부족현상이 현실화될 것으로 보인다. 건산연 이홍일 연구위원은 "정부가 예상한 주택 수요는 연간 43만가구이지만 2008년부터 3년간 주택 인·허가 건수는 37만~38만가구에 불가했다"며 "그 여파가 나타나기 시작하는 올해부터 2013년까지 18만5000가구 정도가 부족한 실정"이라고 덧붙였다.

◆집값 불안 재현되나?

문제는 주택 수급 불안이 단기적으로 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다는 점이다. 외환위기 직전인 1997년까지 연 60만가구 안팎이던 주택 공급이 외환위기 시절인 1998~2000년엔 연 30만~40만가구까지 줄었다. 그 여파로 2001년 1월부터 3년간 집값(주택가격지수 기준)은 연평균 35% 가까이 상승했다. 지방 집값이 오른 것도 같은 이유다. 2008년 말 미분양 주택이 14만가구에 달하면서 공급이 끊겼던 지방은 작년 말부터 집값이 오르고 새 아파트 청약 열풍이 확산되고 있다. 부동산1번지 박원갑 연구소장은 "집값은 기본적으로 수급에 큰 영향을 받기 때문에 최근 3년 동안의 공급 부족이 향후 주택가격의 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다"고 말했다.

그러나 중장기적으로는 주택 수요에 비해 공급이 더 많아질 전망이다. 일시적인 주택 공급 부족 현상도 보금자리주택 입주가 본격화하는 2014년부터 어느 정도 해소될 것으로 예상된다.이에 따라 전문가들은 정부가 주택 공급량에 치중하는 대규모 택지개발사업보다 재개발·재건축·리모델링사업 위주로 정책을 전환해야 한다고 지적한다. 건산연 이홍일 연구위원은 "소득 증가에 따라 고급 주택 수요가 늘고 2010년대 중반부터 베이비부머 세대(1955~1963년생)가 본격적으로 은퇴에 들어가는 만큼 노후 세대용 주택 공급도 필요하다"고 말했다.