Cover Story 수도권 분양시장 성공 3박자… 빛나는 입지, 빛을 발하다

부산발(發) 지방 청약 열풍이 전국으로 확산되면서 수도권 아파트 분양시장도 오랜만에 활기를 띠기 시작했다. 그동안 미분양 부담으로 신규 공급을 미뤄왔던 건설사들이 분양에 나서고 있다. 그러나 지방 분양시장과 달리 수도권은 단지마다 분양 성적이 엇갈리고 있다. 일부 단지는 1순위에서 100% 청약이 끝나는가 하면 청약률 '제로(0)' 아파트도 심심치 않게 나오고 있다.

그렇다면 수도권에서 분양 아파트의 성패를 가르는 요소는 뭘까. 전문가들은 청약 성공 단지의 공통분모로 우수한 입지, 중소형 주택, 상대적으로 저렴한 분양가 등 세 가지를 꼽았다. 올해 수도권에 공급된 신규 분양 단지의 청약 결과를 중심으로 성공 비결과 실패 원인을 분석해본다.

①같은 지역, 다른 결과

수도권의 경우 입지여건에 따라 청약 결과가 뚜렷이 갈렸다. 서울 강남권이나 한강 조망이 가능한 인기 주거지역은 여전히 1순위에서 대부분 단지가 마감된다. 그러나 경기·인천 등지는 3순위까지 모집 가구 수를 채우지 못하고 미달되는 단지가 속출했다.

금융결제원에 따르면 지난 4월 말 실시된 '래미안 송파 파인탑' 일반분양에서는 29가구 모집에 307명이 몰렸다. 전용면적 53㎡는 29.5대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 이 아파트가 큰 인기를 끈 것은 뛰어난 입지 여건 때문이다. 강남권이란 지역 프리미엄에 지하철 3·5호선 오금역과 가까운 역세권, 주변에 가락중학교를 비롯해 초·중·고교가 8개나 되는 교육 프리미엄도 작용했다.

지난 4월 초기 계약률 80%를 기록했던 '서울숲 더샵'은 조망권과 교통여건을 성공 요인으로 꼽는다. 단지 남쪽으로 한강과 115만㎡ 규모의 서울숲 공원을 바라볼 수 있는 것은 물론 내부순환도로·동부간선도로·강변북로·성수대교 등을 통해 강남·북 어디로든 접근이 쉽다는 교통 프리미엄이 있었다.

같은 지역의 아파트라도 입지에 따라 청약자들의 선택은 달랐다. 지난 3월 경기 남양주시에서 분양했던 '동익미라벨'의 경우 14블록은 청약 완료됐지만 고속도로와 접한 15블록은 일부 주택이 미달됐다. 부동산114 김규정 본부장은 "같은 분양가와 학군, 편의시설에도 불구하고 주택 수요자들의 선호도가 엇갈리는 것은 동별 위치에 따라 생활 편의성이 크게 달라지기 때문"이라며 "이제 입지여건은 청약 경쟁률을 결정짓는 핵심 요소가 됐다"고 말했다.

②중소형 주택 인기 여전

지난 4월 경기 김포 한강신도시 합동 분양 당시 '한라비발디' 아파트는 예비청약자들에게 큰 관심을 끌었다. 한강신도시 내에서 한강과 맞닿은 맨 앞쪽에 있어 한강이 한눈에 들어오고 단지 앞에 조류생태공원과 운양산이 있어 조망권이 뛰어났다. 그러나 청약 결과는 기대에 못 미쳤다. 평균 0.81대1의 경쟁률을 보였다. 한강신도시에서 유일한 중대형(전용면적 105~126㎡) 단지라는 점이 오히려 투자자들에게 부담으로 작용했다는 분석이다. 당시 전용면적 59㎡로만 구성됐던 '반도 유보라2차' 아파트가 4.17대1의 최고 청약경쟁률을 기록한 것과 대조적이다.

중소형 인기는 지방과 수도권에 모두 적용된다. 지방보다 선호도가 더 강한 모습이다. 투자심리가 살아나야 집값 상승에 대한 기대감으로 중대형 투자가 늘어나는데 수도권은 아직 지방만큼 회복세가 강하지 못하기 때문이다.

경기 수원 영통구에 들어서는 '래미안 영통 마크원' 1단지가 평균 1.31대1의 경쟁률로 청약을 마친 반면 2단지는 3순위까지 모집인원을 채우지 못한 것도 같은 이유다. 1단지는 전용면적 84~97㎡의 중소형으로 설계된 데 비해 2단지는 중대형(84~115㎡)이 주를 이뤘다. 삼성물산 관계자는 "2단지가 중대형이 좀 더 많아 청약률이 상대적으로 저조하게 나온 것 같다"고 분석했다.

③비싸면 안 팔린다

지난달 경기도 의왕시에서 분양한 '의왕내손 e편한세상'은 평균 1.3대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 눈길을 끄는 것은 127~158㎡의 중형 주택도 3순위에서 모두 마감된 것. 중대형이 선전한 이유는 분양가가 낮았기 때문이다. 지난해 입주한 인근 새 아파트보다 3.3㎡당 분양가가 200만원 가까이 낮았다.

반면 두산중공업이 지난 4월 분양한 '용인행정타운 두산위브'는 총 1293가구 모집에 362명만 청약해 대거 미달됐다. 경전철 삼가역 이용이 가능하고 단지도 컸지만 주변 시세보다 분양가가 높았던 탓이다. 부동산114 홍채진 연구원은 "두산위브의 3.3㎡당 분양가는 1054만~1290만원으로 인근 삼가동 우남퍼스트빌이나 포곡읍 삼성쉐르빌 시세보다 3.3㎡당 200만~300만원쯤 높았다"면서 "집값 상승에 대한 확신이 없는 상태에서 가격 경쟁력이 없는 단지는 수요자들에게 외면받을 수밖에 없다는 사실을 보여준 것"이라고 말했다.