하반기 부동산 전망 _ 가을엔 집좀 팔릴까 주택시장 '두근두근'

부동산시장이 여전히 안갯속이다. 정부가 올 들어서만 네 차례 부동산 대책을 내놓았지만 상반기 내내 수도권 집값은 하락을 거듭했다. 부산 등 일부 지방은 올 들어 미분양 주택이 줄고 집값이 오르면서 긴 침체의 터널을 빠져나오는 모습도 보였다.

그렇다면 하반기 부동산시장은 어떻게 될까. 전문가들은 차별화 현상이 더욱 짙어질 것으로 보고 있다. 주택시장은 부산·광주·대전 등 지방 대도시의 소형 주택 위주로 강세를 지속할 전망이다. 전세시장은 이주 수요가 몰리고 있는 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 들썩일 가능성이 크다. 부동산114 김희선 전무는 "하반기도 큰 틀에서 상반기와 비슷한 흐름을 보일 것으로 예상되지만 정부의 규제 완화와 추가 금리 인상 여부에 따라 변동 폭이 클 수 있다"고 말했다.

◆재건축발(發) 강남 아파트 전세금 들썩

하반기 최대 이슈는 역시 전세시장이다. 전문가들은 상반기처럼 다시 한 번 요동칠 가능성이 크다고 점친다. 신규 주택 공급이 여전히 부족한 데다 작년 가을 이후 전세금 급등을 경험한 수요자들이 전셋집 구하기에 서둘러 나서고 있기 때문이다.

이미 재건축사업이 본격화하고 있는 서울 강남권 중심으로 전세금이 오를 조짐을 보이고 있다. 강남구 대치동 청실아파트는 지난달 23일 관리처분계획안이 통과됐고 논현동 경복아파트는 올가을 이주를 준비 중이다. 강동구 고덕시영과 송파구 가락시영도 연내 관리 처분 인가를 받기 위한 작업을 벌이고 있다.

강북권에서는 답십리·청량리·용두동 등 재개발 이주 수요가 많은 동대문구를 중심으로 전세금 불안이 예상된다. 올 연말까지 서울에서 재개발·재건축사업이 본격화되면서 18개 단지에서 이주가 시작될 것으로 전망되고 있다. 부동산1번지 박원갑 소장은 "보통 여름방학 수요가 7월 하순부터 움직이는데 올해는 한 달 이상 빨리 나타나고 있다"며 "재건축단지의 철거가 본격화되면 하반기 전세난은 더 심화될 것"이라고 말했다.

◆"지방 소형 아파트 강세 여전할 것"

주택 매매시장에서는 상반기와 같은 지방의 강세가 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원은 지방 집값은 대도시 중심으로 올 하반기 평균 4%대의 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 길게는 5년 가까이 신규 주택 공급이 중단됐고 금융위기 이후 수도권보다 집값이 더 크게 떨어졌기 때문에 아직까지 상승 여력이 남아 있다는 분석이다. 정부가 세종시 개발과 혁신도시 건설에 박차를 가하는 등 개발 호재도 있어 지방의 투자 심리는 뚜렷한 회복 국면을 보이고 있다.

이에 따라 부산·광주·대전 등 지방 대도시에서는 소비자의 선호도가 높은 소형 주택 위주로 집값 상승세가 이어질 전망이다. 주택경기가 호황일 때 건설사들이 중대형 주택 공급에 치중한 나머지 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 소형 주택이 크게 부족해졌기 때문이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "매매가 대비 전세가 비율이 수도권보다 지방이 높다는 점에서도 지방 집값이 더 강세를 보일 것"이라고 말했다.

수도권 주택시장도 소폭이지만 상승 가능성이 점쳐지고 있다. 신규 아파트 입주물량이 평년보다 적은 데다 내년 총선을 앞두고 정부가 부동산 규제를 추가로 풀어줄 것이란 기대감이 나오고 있기 때문이다. 올 연말로 끝나는 취득세 50% 감면 혜택을 누리려는 투자자들이 주택 구입에 나설 수 있다는 전망도 나온다.

◆서울 재건축, 수도권 공공주택 관심

하반기 전국에서 분양 예정인 신규 아파트는 16만여가구. 이 가운데 예비 청약자들에게 인기를 끌 것으로 예상되는 단지는 서울의 재건축·재개발아파트와 위례신도시 등 보금자리주택이 꼽힌다. 연말까지 서울에 일반 공급되는 재개발·재건축아파트는 1만2600여가구이며, 다음 달에는 위례신도시 본청약이 예정돼 있다.

작년 가을부터 부산에서 시작돼 전국으로 확산되고 있는 지방 아파트 청약 열풍도 계속될 전망이다. 최근 미분양 주택이 매달 5%씩 줄어들 정도로 신규 주택에 대한 수요가 증가하고 있는 데다 건설사들도 분양가를 낮추면서 수요자를 끌어들이고 있기 때문이다. 부동산써브 함영진 실장은 "분양가상한제와 재당첨 금지 조항 등이 폐지될 경우 분양시장은 더 활기를 띨 전망"이라고 말했다.

◆오피스텔은 일부 공급 과잉 우려

침체된 주택시장의 대안 투자상품으로 떠오른 오피스텔은 올 상반기에 분양할 때마다 수십 대 1의 높은 청약 경쟁률을 보였다. 다른 부동산 상품에 비해 소액 투자가 가능하고 은행 금리보다 높은 수익을 올릴 수 있는 투자 매력이 작용한 것이다.

하반기에도 전세물량 부족으로 1~2인 가구가 선호하는 역세권이나 대학가 주변 오피스텔은 투자 수요가 여전할 것으로 보인다. 다만 최근 오피스텔 공급이 급증하면서 2~3년 뒤에는 임대수익률이 떨어질 수 있다는 전망도 나온다. 또 작년 하반기부터 공급이 늘고 있는 도시형 생활주택이 오피스텔 수요를 대체할 것이란 분석도 나온다.

오피스텔은 수익률을 따지는 상품인 만큼 금리에 민감한데 올해에만 기준금리가 세 번이나 인상된 점도 투자 시에 고려해야 한다. 김희선 전무는 "오피스텔에 투자할 때는 임대수익뿐 아니라 공급량과 투자금 회수 여부 등도 면밀히 따져야 한다"고 말했다.