[M forum] 수익형 부동산, 절세하고 싶다면…

최근 세를 놓아 매달 임대료 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산 투자 열풍이 갈수록 거세다. 아파트 분양시장은 미달이 속출하고 있지만, 수익형 부동산의 경쟁률은 고공행진 중이다.

그런데 임대수익용으로 오피스텔이나 상가를 사면 취득 시점부터 양도할 때까지 취득세·재산세·부가가치세·종합소득세·양도소득세 등 생각보다 많은 세금을 내야 한다.

우선 임대용 부동산을 분양받는 경우를 살펴보자. 총 분양가는 토지와 건물에 대한 가액으로 구성되는데 이 중 건물에 대한 가액에는 부가가치세가 포함되어 있다. 따라서 분양받은 부동산을 '비주거용'으로 임대하면 건물에 대한 부가가치세를 모두 환급받을 수 있다. 단 간이과세자로 사업자등록이 된 경우에는 부가가치세의 30%만 환급받을 수 있다.

임대용 부동산을 '주거용'으로 임대하는 경우에는 면세사업자에 해당하여 건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 없다. 특히 '주거용'으로 임대 현황이 바뀐 경우엔 환급받은 부가가치세의 일부를 다시 납부해야 하니 유의해야 한다.

임대용 부동산을 기존의 임대사업자로부터 매수하는 경우는 어떨까. 이땐 '사업의 양도'에 해당하여 건물에 대한 부가가치세를 주고받지 않는다. 그러나 임대 외의 목적으로 사용하던 사업자로부터 매수할 경우에는 계약서에 토지와 건물의 가액을 구분하고, 건물에 대한 부가가치세를 반드시 명시해야 한다. 그렇지 않은 경우에는 부가가치세를 환급받을 수 없기 때문이다.

임대용 부동산과 1주택을 소유한 임대사업자는 주택을 양도할 때 임대용 부동산의 실제 현황에 특히 주의해야 한다. 1가구 1주택은 비과세로 양도가 가능하지만, 임대용 부동산이 '주거용'으로 사용되고 있을 때에는 주택 수에 포함되고, 2주택자의 양도로 중과세 대상이 된다. 비과세를 적용받을 수 있는 주택이 중과세 대상이 될 경우엔 오피스텔 가격보다 많은 세금을 부담할 수도 있다.