[Cover Story] 주택임대 백과사전_"월세 받아 살고 싶다"김부장의 로망'3S'(Single·Subway·Small- 1인가구 많이 사는 역세권 소형 평수)에 길이 있다

요즘 직장인들 사이에서 '제2의 월급통장'에 대한 관심이 높아지고 있다. 밤늦게까지 초과근무를 한다거나 주말에 아르바이트를 한다는 게 아니다. 자그마한 집을 매입해 매달 월세를 꼬박꼬박 월급처럼 받는 주택임대 얘기다. 시세 차익을 노리는 부동산 투자 시대가 저물면서 등장한 새로운 풍속도다. 최근 정부가 부동산 시장 활성화를 목표로 임대사업 진입 문턱은 대폭 낮추고 절세 혜택은 크게 늘리면서 투자 환경도 무르익었다. 박원갑 국민은행 부동산팀장은 "저금리·저성장 시대에 목돈이 있어도 딱히 넣어둘 데가 없다 보니 월세주택이 안정적인 투자처로 급부상하고 있다"면서 "월세를 받으면 노후 생활이 걱정 없겠다며 큰 욕심 없이 투자하려는 사람들도 늘고 있다"고 말했다. 하지만 주택임대는 부동산·세금·세입자 등 여러 분야가 얽혀 있어서 아무 준비 없이 나섰다간 '밑지는 장사'가 되기 쉽다. 다음은 월세 받는 '로망'을 현실에서 이루고 싶어하는 투자자들을 위해 머니섹션 M이 소개하는 '주택임대 백과사전'이다.

◇3S법칙으로 옥석 가려라

매달 월세가 나오는 수익형 부동산으로는 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 아파트와 연립 등이 꼽힌다. 수익형 부동산에 투자해 은행 예금 이자보다 높은 임대수익률(5~7%)을 올리려면 '알짜'를 골라내야 한다. 교통·가격·주차 등 따져봐야 할 사항들이 많지만, 기본적으론 1인 가구가 많이 사는 역세권 근처의 소형 평형이 유리하다는 3S(Single·Subway·Small) 법칙을 알아두면 좋다. 이춘우 신한은행 부동산전략사업팀장은 "과거 통계를 살펴보면 직장인이 많은 지역과 대학가 근처, 소형 평형일수록 임대수익률이 높았다"면서 "평균 매입가액이 낮을수록 임대수익률이 높은 만큼 분양가가 비싼 강남이나 도심 이외의 지역에 관심을 갖는 게 좋다"고 조언했다. 박원갑 팀장은 "서울에선 '싱글벨트'로 불리는 지하철 2호선 주변이 유리하다"며 "안산·시흥 등 산업단지도 유망하다"고 말했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지하철 개통이나 기업체 이전 등이 예정되어 있는 곳을 공략해야 월세수익과 시세차익을 한꺼번에 노릴 수 있다"며 "자금이 5억원 이상 있다면 한 채를 사는 것보다 1억~2억짜리 소형 주택으로 쪼개서 3~4채 사는 것이 수익률 측면에서 이득"이라고 말했다.

◇발품 팔아 급매물건 건져라

입지 다음으로 중요한 것이 투자금이다. 박상언 대표는 "최근 전세금이 많이 올라 돈이 2000만~3000만원만 있어도 전세를 끼면 충분히 매입 가능하다"며 "직장인은 매달 월급을 받으니 월세 욕심은 내지 말고 임대 시장을 차근차근 배운다는 생각으로 투자하면 좋다"고 말했다. 이때 매달 갚아야 하는 대출 이자는 월급의 30% 이내여야 상환 부담이 크지 않다. 이춘우 팀장은 "주부의 경우엔 투자 금액을 1억~2억으로 제한해야 한다"면서 "3억원이 넘어가는 투자처는 수익률이 높아지기 힘들고 시세차익을 얻기에도 한계가 있기 때문"이라고 설명했다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표는 "은퇴생활자는 당장 수익률이 높아야 생계에 지장이 없다"면서 "지가가 상승해 월세 수익률이 낮은 서울 도심보다는 월세 수익률이 높은 서울 변두리에서 골라야 한다"고 말했다. 이때 인근에 대학이나 공단, 오피스 빌딩이 많아야 공실 위험이 낮아 안전하다고 장 대표는 덧붙였다. 땅을 매입해서 직접 신축하면 월세 수익률을 높이는 데 도움이 된다.

◇숨어있는 함정은

주택임대는 돈 될 만한 월세주택을 잘 골라 샀다고 해서 끝이 아니다. 불량한 세입자를 만나면 월세를 제때 받지도 못할뿐더러, 계약을 종료할 때도 마찰이 생기기 쉽다. 낡은 주택은 천장에서 물이 샌다거나 하수도가 막히는 등 고장이 나기 쉬운데 이것도 전부 집주인이 책임져야 한다. 세입자를 구하지 못해 빈집으로 놔두면 이것 역시 골치 아프다. 뒤로 빠지는 돈이 많기 때문에 예상 수익률이 생각보다 낮을 수 있다. 박상언 대표는 "은퇴 생활자는 임대사업을 하게 되면 재산이 늘어 의료보험이나 국민연금, 종합소득세 등의 비용이 추가될 수 있다"며 "기대 임대수익률에서 1% 정도는 부대비용으로 빠지기 때문에 실제 수익률은 보수적으로 잡아야 한다"고 말했다. 박원갑 팀장은 "건설사들은 대출금을 뺀 투자금으로 수익률을 계산해서 부풀리는 경우가 많아 주의해야 한다"며 "임대 수요가 풍부한 지역을 골라야 공실(空室) 리스크를 낮출 수 있다"고 강조했다.