족쇄 풀린 강남 3구(투기과열지구 9년만에 해제)… 부동산 경기도 풀릴까

정부가 또다시 부동산 대책 보따리를 풀었다. 올 들어서만 여섯 번째다. 이번에는 그동안 '성역(聖域)'으로 여겨졌던 '강남 3구'와 '다주택자' 규제까지 손댔다. 마지막 남은 투기과열지구였던 서울 강남·서초·송파구 등 강남 3구를 9년 만에 해제한 것. 징벌적 세금으로 지적됐던 다주택자 양도소득세 중과(重課) 제도 역시 영구 폐지하기로 했다. 저소득층 임대주택을 늘리고 생애최초주택자금 지원을 확대하는 내용도 내놨다.

권도엽 국토해양부 장관은 "과도한 규제를 걷어내 시장을 정상화하고 내년 봄 전세난에 대비한 선제적 조치"라고 설명했다. 전문가들은 일정 부분 효과가 있겠지만 시장 살리기에는 여전히 한계가 있다고 지적한다. 현재 시장을 짓누르고 있는 핵심 규제인 DTI(총부채상환비율)와 분양가 상한제가 고스란히 살아있기 때문이다.

◇빗장 풀린 강남 3구와 다주택자

'12·7 대책'의 핵심은 강남 3구의 투기과열지구 해제와 다주택자 양도세 중과 폐지다. 정부는 2008년 11월 전국의 투기과열지구를 모두 풀었다. 다만 강남 3구는 뺐다. 상징성이 크고 집값 급등 가능성도 있다는 게 이유였다. 하지만 강남 3구 집값은 지난 3년간 전국 평균(9.5%)보다 낮은 1~2% 오르는 데 그쳤다. 국토부 관계자는 "집값만 보면 묶어둘 명분이 사라진 상황이었다"고 말했다.

강남 3구가 이달 중 투기과열지구에서 풀리면 재건축 단지 40여곳, 4만여명이 당장 혜택을 볼 전망이다. 재건축 조합 설립 이후에도 조합원 지위 양도가 가능해지는 것. 그동안 조합 설립 이후 준공 때까지 7~8년간 매매가 불가능했다. 국민은행 박원갑 부동산수석팀장은 "재건축 초과이익부담금도 2년간 부과를 중단하기로 한 걸 감안하면 재건축 소유자들의 출구 전략이 가능해졌다"고 말했다.

다주택자 양도세 중과는 영구 폐지된다. 이 제도는 3주택자 이상 보유자가 집을 팔면 양도 차익의 60%를, 2주택자는 양도 차익의 50%를 각각 세금으로 내야 했지만 앞으로 1주택자와 마찬가지로 6~35%인 일반 세율을 적용받는다. 이럴 경우 양도세 부담이 지금보다 최대 50~60%까지 줄어들 전망이다. 현재 전국 다주택자는 144만명(2010년 인구조사 기준)으로 추산된다. 코리아베스트 주용철 세무사는 "주택 보유 기간이 길고, 양도 차익이 클수록 감세 효과가 클 것"이라며 "집값이 많이 오른 서울 강남이나 고가 아파트 보유자가 유리하다"고 말했다.

◇"방향은 좋은데 효과는…"

정부는 서민 주거 안정을 위한 대책도 내놨다. 생애최초주택자금 대출 대상을 부부 합산 연소득 4000만원에서 5000만원으로 확대하고 금리도 연 4.7%에서 4.2%로 내린다. 저소득층을 위한 전세임대주택과 대학생 임대주택도 각각 1만5000가구, 1만가구씩 내년 1월부터 공급할 계획이다. 최저가 낙찰제 대상 공사를 현행 300억원에서 100억원으로 확대하는 방안도 건설업계 어려움을 감안해 2014년까지 2년간 유예된다.

전문가들은 '12·7 대책'이 주택 거래 회복에 일정 부분 도움이 될 것으로 본다. 다주택 보유에 따른 양도세 부담이 줄어 자금 여유가 있는 베이비부머나 은퇴자가 임대 사업용으로 집을 더 사는 경우가 늘어날 전망이다. 부동산114 김규정 본부장은 "투기과열지구 해제는 재건축 시장이 좋지 않은 상황에서 거래를 자유롭게 해 장기적으로 가격 급락을 줄이는 완충장치 역할을 할 것"이라고 말했다.

그러나 이번 대책의 한계를 지적하는 목소리도 나온다. 주택산업연구원 장성수 선임연구위원은 "양도세 중과 폐지는 심리적 장벽을 걷어낸 효과는 있지만 이미 유예가 되고 있는 만큼 실효성은 떨어진다"고 말했다. 리얼투데이 양지영 팀장은 "시세 차익 대신 임대 수익을 얻으려는 다주택자가 늘고 있는데 양도세 중과세를 폐지하면 소형 주택 가격 상승과 전세의 월세 전환을 부추겨 서민 고충이 가중될 수도 있다"고 지적했다.