[애정 M] 오피스텔, 용도 신고 어떻게 할까

Q. 노후대비 차원에서 큰맘 먹고 신규 오피스텔을 분양받았습니다. 그런데 오피스텔을 신고할 때 업무용과 주거용 중에서 선택해야 한다는데, 저 같은 직장인은 어느 쪽으로 신고하는 것이 유리할까요?

A. 오피스텔은 업무용 시설이지만 주거용으로도 임대가 가능한 상품이죠. 오피스텔을 신규 분양받으면, 업무용 사무실로 임대해야 할지, 아니면 주거용으로 월세를 받는 주택 임대사업자가 되어야 할지 가장 고민이 됩니다.

우선 세금만 놓고 따져보면 업무용으로 신고하는 것이 유리합니다. 그러면 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있죠. 환급액은 통상 건물가액의 10%니까 상당한 목돈이 됩니다. 하지만 업무용일 경우 부가가치세를 정기적으로 신고 납부해야 해요.

주거용은 부가세는 환급받을 수 없지만 그 대신 취득세와 재산세를 감면받을 수 있습니다. 4월 27일부터 오피스텔도 주택임대사업자로 등록할 수 있게 되거든요. 이렇게 되면 취득세는 전용 60㎡ 이하 기준 100% 감면되고, 재산세는 전용 40㎡ 이하는 100%, 40~60㎡ 이하는 50%, 60~85㎡ 이하는 25% 감면받습니다. 다만 취득세 감면은 신규 분양단지에만 적용되고, 주택거래신고지역인 강남 3구는 제외되니 유의하세요.

하지만 단순히 세금만 갖고서 성급히 결정하진 마세요. 대학생들이 많은 곳에 오피스텔이 위치해 있는데 단순히 세금 몇푼 더 돌려받자고 업무용으로 신고한다면 공실(空室)이 생길 확률이 높으니까요. 거꾸로 사무실이 많은 곳에 있는데 주거용으로 신고한다면 역시 세입자 구하기가 쉽지 않을 겁니다.

현재 주택을 몇채 보유하고 있는지도 주된 변수가 됩니다. 기존 주택이 있으면서 오피스텔을 구입한 경우에는 업무용이 유리합니다. 주거용으로 임대하면 1가구 2주택자로 기존 주택에 대해 비과세 혜택을 받지 못하기 때문이죠. 물론 오피스텔을 주거용으로 해서 주택임대사업자로 등록한 뒤, 기존에 거주하던 주택이 3년 보유 및 2년 거주요건을 충족하는 경우엔 기존 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다(4월 27일부터 시행).

참고로 직장인이라면 소득이 없는 배우자 명의로 구입하는 것이 유리합니다. 연봉이 높은 급여소득자는 임대소득과 합산되어 종합소득세를 납부해야 하므로, 배우자 명의로 신고하는 것이 절세 측면에서 훨씬 유리하답니다.