[경제기사야 놀~자] 부동산 간접투자는 무엇이고 어떤 상품이 있나요

부동산도 간접투자 시대… 리츠 자산 8조 돌파〈조선일보 2012년 1월 20일 B1면〉

2001년 처음 선보인 리츠(부동산투자회사)가 10년 만에 자산 규모 8조원을 넘어서며 빠르게 성장하고 있다. 리츠는 기업과 개인에게서 자금을 모아 부동산에 투자·운영해 수익을 돌려주는 부동산 간접투자 상품이다.

◆다시 풀어 읽는 경제기사

부동산투자회사는 투자해서 얻은 수익의 90% 이상을 배당의 형태로 투자자에게 돌려주도록 하고 있습니다. 대신 대부분의 부동산투자회사는 투자이익에 대해 법인세를 내지 않아도 되는 특혜를 받고 있습니다.

부동산투자회사는 엠파이어 스테이트 빌딩의 경우처럼 회사 내부에 임직원이 있어 부동산을 직접 운영할 수도 있고, 회사 외부의 전문가에게 위탁해 운영할 수도 있습니다.

부동산투자회사가 직접 부동산을 운영하는 것을 '자기관리'라고 하는데, 자기관리 부동산투자회사는 일반 기업과 차이가 없기 때문에 법인세를 내야 하는 단점이 있습니다.

부동산펀드는 부동산 또는 부동산에 관련된 채권에 50% 이상을 투자하는 펀드를 말합니다. 주식에 주로 투자한 펀드를 주식형 펀드라고 하는 것과 같습니다. 부동산펀드와 일반 펀드의 차이는, 조각으로 나누기 어려운 부동산의 특성상 적립식 투자가 불가능하고, 투자기간 중 투자를 중지하는 환매가 불가능하다는 것입니다.

이러한 단점을 보완하기 위해 다수의 일반투자자들이 투자한 부동산펀드는 반드시 거래소에 상장하도록 하여 주식의 형태로 펀드의 지분을 사고팔 수 있도록 되어 있습니다.

부동산 간접투자가 왜 증가하나요?

부동산 간접투자가 늘어나는 이유는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다.

먼저 부동산 직접투자에 따른 비용 때문입니다. 개인이나 법인이 부동산을 직접 거래할 때에는 종합부동산세, 양도소득세 등 내야 하는 세금이 상당히 큽니다. 또 부동산을 처분하려고 해도 제때에 팔기가 힘든 점도 부동산 직접투자를 어렵게 만드는 요인이지요. 즉, 부동산은 유동성이 낮아 투자하기 어렵다고 할 수 있습니다. 그러나 거래소에서 주식의 형태로 사고팔 수 있는 부동산 간접투자는 투자자가 부동산의 직접거래로 인한 세금부담도 피할 수 있고, 주식이라는 형태로 거래되니 주식을 파는 것으로 쉽게 투자를 종료할 수도 있습니다.

둘째는 부동산 시장의 변화 때문입니다. 주택가격이 오르지 않아서 아파트나 땅을 사고파는 식의 부동산투자가 더 이상 이익이 되지 않게 된 것입니다.

또한 수백만원으로도 수천억원이 넘는 부동산에 투자할 수 있는 간접투자의 장점도 부동산 간접투자를 증가시키는 요인이라고 할 수 있습니다. 전문가가 운영한다는 것과 주식시장에서 거래돼 운영성과가 주식시장을 통해 투명하게 전달되는 장점도 부동산 간접투자를 결정하게 만든 요인으로 보입니다.

끝으로 부동산 간접투자 상품이 주식, 채권과는 다른 투자상품이라는 점입니다. 주식과 채권 가격의 움직임과 리츠, 부동산펀드의 주식가격이 다른 방향으로 움직이는 경우가 많아서 분산투자의 효과를 얻을 수 있습니다. 이것이 국민연금 등 국내외 연기금이 리츠에 투자하는 이유입니다.

부동산 간접투자는 부동산 직접투자보다 항상 좋은가요?

부동산 간접투자가 항상 좋다고 말할 수는 없습니다. 투자자의 자금을 전문가에게 맡겨 운영한다는 것은 전문가에게 비용을 지급해야 한다는 것을 의미합니다. 운영 서비스에 대한 수수료, 성과에 대한 보상이 전문가에게 지급되는 비용이라고 할 수 있습니다.

때로는 이런 비용이 지나치게 커 간접투자 수익률이 직접투자 수익률보다 낮은 사례도 있기 때문에 전문가의 운영성과와 비용을 꼼꼼히 검토하는 것이 필요합니다.

또한 주로 대규모 부동산에 투자하는 부동산펀드와 리츠는 개별 아파트나 상가 등 소규모 부동산에 투자하길 원하는 투자자에게는 적합하지 않습니다. 현재 국내에 상장돼 있는 부동산펀드나 부동산투자회사는 일반 주거용 부동산에는 투자하고 있지 않습니다.

◆쉽게 배우는 경제 tip : 리츠(REITs)

다수의 투자자로부터 자금을 모아 특정한 부동산을 매입 또는 개발하는 부동산 관련 회사형 간접투자 상품을 말합니다. 영문용어 REITs는 Real Estate Investment Trusts의 약자입니다.

리츠는 부동산에 전문적으로 투자하거나 개발하는 공인된 자산관리회사에 의해 운용되기 때문에 전문성이 높고, 주식시장에 상장되어 있기 때문에 환금성(換金性)이 높다는 특성을 갖고 있습니다. 이러한 리츠는 1960년대 미국에서 시작되어 우리나라를 포함한 여러 나라로 확산됐습니다.

◆퀴즈

개인이나 기업 투자자가 전문가에게 자금을 맡기고 전문가는 그 투자자금의 대부분을 부동산에 투자하여 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 투자방식을 '부동산 ○○○○'라고 합니다.

▲응모 요령: 모닝플러스 홈페이지(morningplus.chosun.com)의 이벤트 코너에서

▲일정: 4월 4일(수) 오후 5시 마감, 4월 6일(금) 당첨자 발표

▲경품: 도서문화상품권 1만원권(25명) 각 1장

〈지난 회 정답 : 금융안전망〉

도서문화상품권 당첨자(김경희 김남규 김복현 김성원 김순희 김영찬 김정숙 민영진 박수향 박정수 서영애 송정현 안종무 유규원 유연아 이윤희 이종배 전민순 정연희 정홍례 조성숙 최길시 한규삼 한천희 황미하)

자본시장연구원·조선일보 공동기획기사
문의는 (02)3771-0631 자본시장연구원 연구조정실

주택가격 상승세가 주춤하고 땅이나 주택을 사고팔아 큰 이익을 남기기 어려워지면서 적은 돈으로도 부동산에 투자를 할 수 있는 부동산 간접투자 상품의 인기가 높아지고 있습니다. 오늘은 부동산 간접투자 상품에는 무엇이 있으며 왜 이것을 통해 부동산에 투자하는지에 대해 알아보겠습니다.

부동산 간접투자가 무엇인가요?

미국의 엠파이어 스테이트 빌딩을 한 조각 샀다면 믿을 수 있겠습니까? 빌 게이츠 정도는 돼야 살 수 있을 것 같은 엠파이어 스테이트 빌딩을 어떻게 한 조각 가질 수 있을까요? 하지만 수천억원을 갖고 있지 않아도 부동산 간접투자 상품을 통해서라면 가능한 일입니다.

부동산 간접투자는 개인이나 기업 투자자가 전문가에게 자금을 맡기고 전문가는 그 투자 자금의 대부분을 부동산에 투자해 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 것을 말합니다.

투자자가 엠파이어 스테이트 빌딩을 사고 싶다면 엠파이어 스테이트 빌딩을 운영하는 부동산투자회사(리츠)인 '엠파이어 스테이트 리얼티 트러스트(Empire State Realty Trust Inc)'의 주식을 사면 됩니다. 그러면 이 리츠는 빌딩을 운영하고 임대료 등의 수익을 배당의 형식으로 투자자에게 돌려줍니다. 이 투자자는 엠파이어 스테이트 빌딩에 간접투자한 것이지요.

부동산 간접투자는 일반 기업의 주식을 보유하는 것과 비슷합니다. 빌딩을 하나의 기업이라고 볼 때 빌딩을 관리하고 운영하는 리츠나 펀드는 기업의 임직원과 같은 역할을 합니다. 빌딩의 임대수익은 기업의 영업에 의한 이익과 같고 이런 이익은 배당을 통해 투자자에게 돌아갑니다.

부동산 간접투자상품은 어떤 것이 있나요?

대표적인 국내 부동산 간접투자 상품으로는 부동산펀드와 부동산투자회사가 있습니다. 부동산투자회사는 부동산에 투자하는 주식회사입니다. 일반 주식회사처럼 거래소에 상장돼 있어서 주식을 사는 것으로 투자가 시작되고 주식을 파는 것으로 투자가 중단됩니다.