[세금살롱] 다주택 처분… 세금 줄이려면

Q 은퇴자금을 마련하기 위해 보유 중인 주택 2채를 처분하려고 합니다. 둘 다 10년 이상 보유한 주택으로 양도차익은 2억원(양도가 7억-취득가 5억)과 6억원(양도가 10억-취득가 4억)입니다. 세금을 아낄 수 있는 방법은 없는지요?

A 거주자의 주택처분에 따른 양도소득세는 1세대가 주택을 몇 채 가지고 있느냐에 따라 달라집니다. 1주택의 경우 3년 이상 보유하였다면 비과세 혜택이 있어 세금이 없습니다. 단 양도가액이 9억원을 초과한다면 9억원 초과 양도차익에 대해서 과세되지만, 보유기간에 따라 24%에서 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받기 때문에 납부할 세금은 많지 않습니다.

주택을 2채 이상 보유하고 있는 상황에선 어떤 주택부터 처분하느냐에 따라 양도소득세가 달라지는데 이를 고려하여 처분순서를 결정하여야 합니다. 2주택 중 먼저 처분하는 주택은 양도차익이 적은 주택부터 처분하고 양도차익이 큰 주택은 나중에 처분하여 1주택 비과세혜택을 받아야 절세할 수 있습니다.

독자분의 경우 양도차익 2억원인 주택을 먼저 처분한다면 세금이 3654만원이고, 차익 6억원의 주택을 나중에 처분하면 63만원이 발생되어 총 세금은 3717만원입니다. 그런데 양도차익 6억원인 주택을 먼저 처분하면 세금이 1억4821만원이고, 나중에 처분하는 주택은 양도소득세가 전액 비과세되어 세금이 없습니다. 따라서 양도차익이 큰 주택부터 처분한다면 1억1104만원의 세금을 추가적으로 부담하게 되는 것입니다. 결국 다주택의 경우 양도차익이 적은 주택부터 처분해야 절세할 수 있습니다.

3주택 이상의 경우도 양도차익이 적은 주택부터 순차적으로 양도하고 가장 나중에 처분할 주택은 양도차익이 가장 큰 주택이어야 절세 측면에서 유리합니다. 단 3주택자 이상인 경우 서울 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)에 소재한 주택을 처분 시 기본세율에 10%를 가산하게 되어 있는 점에 유의해야 합니다. 다주택 처분 시 올해까지만 한시적으로 기본세율이 적용되는 만큼, 세법이 연장되지 않으면 내년부터 2주택은 50%, 3주택 이상은 60%의 세율이 적용될 것입니다. 주택 처분을 올해가 아닌 내년 이후로 고민한다면 중과세율 적용가능성에 따른 세 부담의 증가를 고려해야 할 것입니다.