[M 클리닉] ⑫오피스텔_오피스텔 과열 조짐… 무늬만 고수익 주의를

주택 시장이 위축되면서 소형 오피스텔 인기가 뜨거워지고 있다. 시세 차익 대신 임대 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 지속적인 관심이 쏠리고 있는 것이다. 1~2인 가구가 늘면서 임대 수요가 늘어난 것도 오피스텔 인기에 한몫을 하고 있다. 오피스텔 인기는 청약 열기와 공급량에 고스란히 반영돼 있다. 올 들어 강남권에 공급된 오피스텔은 청약 경쟁률이 최소 34대 1을 넘을 정도로 열풍이 거세다. 오피스텔 투자, 과연 어떻게 접근해야 할까?

◇소액 투자에 수익도 안정적

오피스텔은 임대 수익형 부동산으로 제격이다. 투자금은 1억~2억원이면 충분한 데다, 투자 금액 대비 임대 수익률은 5% 이상 거둘 수 있다. 소형일수록 임대 수요가 많아 안정적인 임대가 가능한 것도 장점으로 꼽힌다. 면적이 큰 중대형은 투자 금액도 크지만 임차 수요는 훨씬 적다. 과거와 달리 바닥 난방과 편의 시설 강화 등에 힘입어 아파트와 거의 유사한 형태로 진화한 것도 인기 비결이다. 최근엔 소규모 가구가 빠르게 늘어 임대 수익을 꾸준히 얻을 수 있다는 장점이 부각되면서 수익형 부동산의 대표적인 상품으로 자리 잡고 있다.

하지만 오피스텔이 장점만 있는 건 아니다. 기본적으로 업무 시설이기 때문에 주거 용도로 사용될 경우 세법상 주택으로 간주돼 보유 주택 수에 포함되어 염두에 둘 필요가 있다. 아파트보다 가격이 잘 오르지 않기 때문에 시세 차익 가능성도 낮다. 이 때문에 오피스텔은 임대 수익 목적으로 투자할 필요가 있다. 가격 상승 여지가 적다는 점을 염두에 두면 가급적 상대적으로 가격이 저렴한 오피스텔을 선택하는 것이 임대 수익률을 높일 수 있는 방법이다. 최근 신규 오피스텔의 분양가는 매우 높은 편이다. 신규 오피스텔이라고 해서 임대료를 더 많이 받기가 쉽지 않다는 점을 고려하면, 가급적 분양가가 낮거나 가격이 상대적으로 싼 기존 오피스텔에 투자하는 편이 유리할 수 있다.

◇세후 임대 수익률 꼭 따져봐야

오피스텔은 투자 여부를 결정할 때 중요한 것이 수익률이다. 오피스텔의 임대 수익률은 서울이 평균 5.5%다. 일반 수익형 부동산이 4% 선인 것과 비교하면 비교적 높다. 하지만 시중금리가 3.5~4% 선인 점과 투자 때의 번거로움과 리스크 등을 고려하면 수익률은 양호하다고 볼 순 없다. 부동산 임대 소득은 사업소득, 급여소득 등 다른 소득과 전액 합산되는 종합과세 대상이어서 소득이 있는 사람이 오피스텔에 투자하면 오피스텔 임대 소득에 대한 소득세 부담이 늘어날 수 있다.

오피스텔은 투자 전에 투자자 자신의 실질적인 세후 수익 규모를 미리 파악해야 한다. 겉으로 드러나는 액면 수익률이 아니라 소득세와 재산세, 국민연금, 건강보험료 등 제반 비용을 뺀 실질 소득이 얼마 정도인지 파악해 투자 여부를 결정해야 한다는 얘기다.

임차 수요의 특성도 잘 고려해야 한다. 일반적으로 역세권이나 대학가 주변 등의 오피스텔은 직장인이나 대학생 등 안정적인 임차 수요 확보가 가능하다. 이에 반해 자영업자 등의 수요가 많은 지역은 임차 계약의 안정성이 떨어져 수익성이 하락할 수 있으니 주의해야 한다.

◇공급 과잉 우려 높아 주의를

그런데 최근 소형 오피스텔을 비롯해 원룸 공급이 대폭 늘어나고 있는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 2005년 전후 오피스텔 붐으로 분양이 크게 늘면서 공급 과잉 충격이 컸던 사례가 있기 때문이다. 소형 오피스텔 수요는 꾸준히 증가하는 추세이긴 하지만 공급이 일시에 몰리면 단기 공급 과잉 가능성도 있다. 사전 조사를 통해 수요와 공급이 안정적인지를 파악하는 것도 도움이 된다. 최근 공급 추세로 볼 때 오피스텔과 원룸 공급이 늘면서 임대료 상승세에도 제동이 걸릴 가능성이 있다. 게다가 분양가는 많이 비싸져서 신규 오피스텔일수록 수익성이 크게 낮아지고 있다. 실제로 서울 지역 오피스텔의 수익률은 갈수록 하락하는 추세다.