[돈 버는 M 노트 with 하나은행] 대기업 채권 의외로 짭짤… 상가 잘 고르면 10% 수익률 가능

"열심히 일하고 알뜰하게 사는데도 왜 돈이 모이지 않을까?"

"월급은 많이 늘었는데 통장은 왜 예전보다 텅텅 비었을까?"

일반인들은 '부자가 되고 싶다'고 희망하지만 막상 부자 되는 방법을 엿보거나 부자에게 배울 기회는 부족하다. 그래서 머니섹션 M이 준비했다. 거액 자산가들을 매일 상대하는 PB(프라이빗뱅커)들을 통해 부자들의 돈 버는 비법을 전수받는 것이다.

부자들의 투자법에 대해 귀띔해 줄 전문가들은 하나은행 소속 PB 7명으로 구성됐다. 하나은행은 예로부터 PB 부문에서 전통적인 강호로 통한다. 7인의 전문가들은 강지현 영업1부센터장, 김근호 상속증여센터장(세무사), 박근보 PB사업부 차장, 정봉주 부동산 팀장, 정준환 PB사업부 PM팀장, 채준호 도곡PB센터장, 현권수 평창동PB센터장(가나다 순)이다.

◇4·11 총선 이후 전략은

―최근 정치권에서 여야 할 것 없이 부자 증세 이야기를 내놓으면서 절세 상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 정치권에선 금융소득종합과세 기준금액을 현행 4000만원에서 최대 2000만원까지 낮추는 방안을 추진하고 있다. 세원 확보와 복지 정책 등을 고려하면 증세는 대세가 될 것이다. 이렇게 세금 부담이 늘어나면 앞으로 세전이 아니라 세후 수익률을 높이는 쪽으로 접근해야 한다. 물가상승(인플레이션)에 대비하는 차원에서 물가채나 장기 채권 등에도 관심을 가져야 한다.

―펀드는 3~5년 투자해야 한다고 하는데, 기간보다는 수익률을 기준으로 관리하는 것이 필요하다. 최근 같은 횡보장에서는 펀드가 두려워서 실물 주식에 직접 투자하는 자산가가 꽤 많아지고 있다. 채권에도 눈을 돌릴 필요가 있다. 대기업 계열 회사가 발행했는데도 수익률이 좋은 상품이 있다. 예컨대 대기업 계열사이면서 신용등급이 A-여서 투자 위험이 낮은 3년 만기 회사채 금리는 연 5~6% 수준이다. 이런 상품을 골라 고수익을 내려면 발품을 많이 파는 수밖에 없다.

―전 세계 어디를 가나 주식시장은 강자에게 투자하는 게임이다. 경제가 성장하는 동안에는 그 주식에 투자해서 손해를 볼 확률은 굉장히 낮았다. 그러나 지금은 주식이 부동산과 달리 일일 변동성이 크다. 여유 있게 미래를 보고 투자했다면 펀드는 환매하지 말고 그냥 두는 편이 낫다.

―시간을 넉넉히 가지고 접근해야 한다. 과거 부동산의 경우는 3억원씩 팍팍 뛰었는데 이제는 그러기 어렵다. 종잣돈을 한 5억원 정도 모아서 이제는 금융상품에 관심을 가져야 한다. 시간에 투자하는 것이 가장 중요하다.

◇오피스텔 인기 급상승

―오피스텔의 경우 뒷북투자라는 얘기도 있지만 사실 다른 대안도 없는 상황이다. 오피스텔 투자에 관심을 갖는 것은 정기예금보다 나은 정기적인 수익이 나온다는 게 이유다. 오피스텔 가격 자체가 크게 오를 것이라고 생각하지는 않는다. 그동안 오피스텔이 부족했기 때문에 여전히 공급은 수요에 비해 부족하다. 특히 강남에서 오피스텔이 가장 많이 뜨고 소형에 대한 선호도가 커지고 있다. 강남의 경우 월 임대료가 50만~60만원 하던 것이 100만원대로 올랐다. 가격이 오르면 투자처로 매력이 떨어지는 것이 일반적인데, 사실은 투자의 대안이 별로 없다. 오피스텔은 다른 것보다 큰 자금이 묶이지 않아도 된다는 점, 부동산 중 쉽게 투자가 가능하다는 점 때문에 인기를 얻고 있는데, 이런 분위기는 당분간 지속될 것이다. 직장인이 많은 지역이나 오피스타운과 가까운 지역은 안정적으로 임대료 수익을 올릴 수 있다.

―투자에 밝은 한 부자고객은 상가를 사서 병원만 임대해 주는 경우가 있다. 손님이 많아 영업이 잘되는 병원은 아무리 임대료를 올려도 다른 곳으로 이전하기 어렵기 때문이다. 잘되는 병원의 경우 약국에서 임대료를 내주는 경우도 있다. 고양시의 한 고객은 10억원짜리 상가를 알아보고 다녔는데, 결국 상가 중에 가장 좋은 한 칸만 산다고 결론을 내리고 병원에 임대해 줬다고 한다. 수익률이 10%로 월세가 정확히 나와서 매우 만족해한다.

―과거에는 부동산이 잘 나갈 때 아파트를 사면 웬만해서 실패하지 않았다. 그러나 이젠 부동산에 투자한다고 돈을 버는 시대가 아니다. 오피스텔이 좋다고는 하지만 입지나 자금 여건, 경기 흐름 등을 종합적으로 잘 살펴보고 결정을 내려야 한다.

◇해외 부동산에도 입질

―업무차 해외에 자주 오가는 자산가들은 최근 미국 부동산에 관심을 갖기 시작했다. 우리나라 부동산 시장은 여전히 좋지 않지만 의외로 미국이나 유럽 등지에선 바닥론이 퍼지면서 분위기가 사뭇 다르다고 한다. 시기적으로 빠르다는 생각이 들긴 하지만 선제적인 공격에 나서보는 것도 나쁘지 않을 것 같다. 해외 부동산 투자 상품을 만들어 달라는 고객 제안도 적지 않다.

―전체적인 부동산 경기와 상관없이, 해외의 경우 상업용 부동산과 주택 가격이 많이 빠졌다. 그런데 재밌게도 우리나라는 주택 가격이 빠지는 와중에도 상업용 부동산 가격은 꾸준히 올랐다. 솔직히 서울 부동산 시장은 정말 매력적인 곳이다. 강남뿐만 아니라 인사동, 명동 등지가 모두 평당 가격이 매우 높다. 상업용 부동산 가격은 몇 년 동안 계속 오르기만 했지, 가격이 하락한 적은 없었다.

―요즘 세계적인 투자 대가라는 워런 버핏도 부동산을 사야겠다고 말하더라. 그러나 아마추어라면 내리막 장세에서 결정하는 것보다는 어느 정도 가격이 올라가는 것을 확인하고 무릎에서 사도 늦지 않다. 미국의 경우 은행 대출을 끼고 부동산을 많이 사는데, 대출은 일자리와 뗄 수 없는 관계다. 소득이 있어야 부동산을 살 수 있기 때문이다. 그런데 아직 미국 고용시장은 불안하다. 즉 미국 부동산도 불안하다는 얘기다. 고용이 안정되는 때부터 부동산 투자 수익을 얻을 수 있다고 생각해야 한다.

―'지금 재건축아파트, 바닥 아니냐?'는 질문을 많이 받는다. 작년에도 비슷한 질문을 여러 번 받았다. 그런데 그때보다 가격은 지금 더 많이 떨어졌다. 지금도 바닥이라고는 감히 말하지 못하겠다. 바로 고용지표 때문이다. 국내 실업률이 좀처럼 나아질 기미가 보이지 않는다. 부동산에 투자하려면 고용시장이 얼마나 좋은지부터 따져봐야 한다.