도심 속 수익형 부동산을 잡아라!

광풍을 이어오던 아파트 시장이 대대적인 폭락 조짐을 보이고 있다. 이에 대응해 최근 급부상하고 있는 투자 포인트는 수익형 부동산. 매달 고정적인 임대수익으로 은퇴 후 여유를 확보하자.

1인 인구 증가로 오피스텔, 원룸, 소형 아파트에 대한 수요가 나날이 늘고 있다. 이들이 현재 가장 대표적인 수익형 부동산 상품이다. (주)알엔디 부동산연구소 최진순 대표는 “안전한 투자를 원한다면 수익형 부동산에 투자하는 게 현명한 방법”이라고 조언했다. 하지만 부동산 투자는 결코 만만한 분야가 아니다. 옥석을 가름하는 내공이 반드시 필요하다. 수익형 부동산 역시 마찬가지다. 과연 어떤 곳을 골라 투자해야 할까.

부동산은 기본적으로 지역에 따라 시세 차이가 크다. 이와 관련해 최 대표는 무엇보다 “수익형 부동산의 경우 결코 서울을 벗어나서는 안 된다”고 못박았다. 수도권 또는 지방 소도시의 경우 임대에 따른 수익률이 비교적 높은 반면 부동산을 다시 현금화할 때는 곤란을 겪기 쉽다. 원하는 값에 팔 수 없기 때문이다. 엎친 데 덮친 격으로 땅값까지 떨어진다면 더더욱 난감한 지경에 빠질 수도 있다. 그러므로 반드시 현금화가 유연한 서울 도심 속 수익형 부동산을 구매해야 한다.

최 대표의 말이다. “도심 속 오래된 작은 단독주택을 저렴하게 매입해 일조권·도로사선·가각(街角) 등의 법적 규제를 철저히 분석한 다음 투자하는 것이 좋습니다. 그리고 향후 임대수익 대비 비싼 값에 파는 것이죠.”

그렇다면 수익형 부동산의 경우 어느 정도의 수익을 기대할 수 있을까. 최 대표는 최근 구매한 서울 성북구 삼선동의 한 물건을 예로 들었다. 이 경우 토지매입비 6억4500만원(43평, 평당 1500만원), 건축물매입비 3억4400만원(86평, 평당 400만원)으로 총 9억8900만원이 들었다. 이를 원룸형 주택(16실)으로 설계해 총 보증금 1억6000만원에 월세 800만원(각 보증금 1000만원+월세 50만원)의 수익 구조를 창출했다. 스타트 시점부터 투자 대비 12%의 수익을 내는 부동산으로 개발한 것이다.

최 대표는 “어떤 땅을 선택하고 어떻게 개발하느냐에 따라 수익이 달라진다”며 “좋은 땅을 고르기 위해선 건축법을 알아야 할 뿐만 아니라 부동산 계약 전 수지분석을 할 수 있는 능력까지 길러야 한다”고 설명했다. 그리고 이렇게 덧붙였다. “서울 강남에 42평 아파트를 가지고 계신가요? 그렇다면 미련 없이 처분하고 수익형 부동산에 투자하세요. 대형 평수 시대는 앞으로 영원히 오지않습니다.”