1대1 재건축, 10%이상 면적 확대… 멀티홈 리모델링 가능해져

'5·10 부동산 대책'으로 재건축 관련 규제가 대거 풀리면서 해당 아파트들이 투자자들의 주목을 받고 있다. 이번 대책에서 '1대1 재건축' 아파트의 주택 규모 제한이 풀리고, 리모델링을 추진하는 아파트도 임대수익을 겨냥한 '세대 구분형 아파트'를 더 쉽게 지을 수 있게 됐기 때문이다. 주택 시장에서는 재건축·리모델링 사업이 점차 속도를 낼 수 있을 것이란 전망이 나온다.

◇면적 제한 풀리는 1대1 재건축

1대1 재건축은 전용면적을 기준으로 기존 주택과 같은 크기로 아파트를 새로 짓는 것을 의미한다. 이 경우 전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 전체 건립 가구 수의 20% 이상 짓는 '소형주택 건립의무비율' 적용을 받지 않는다. 이 때문에 최근 서울시가 소형주택 건설비율 확대 방침을 추진하면서 강남 재건축 단지에서 1대1 재건축이 대안으로 거론되는 모습이었다.

부동산정보업체 '부동산114'에 따르면 현재 서울에서 1대1 재건축을 추진 중인 단지는 강남구 청담동과 도곡동의 삼익, 서초구 서초동 우성2차, 용산구 이촌동 삼익과 왕궁아파트 등이다.

이번 정부 대책에서는 1대1 재건축을 할 때 기존 주택면적의 10% 범위 내에서만 면적을 늘릴 수 있었던 것을 10% 이상으로 면적을 늘리거나 줄일 수 있는 쪽으로 바꿨다. 재건축을 해도 집 크기가 별로 커지지 않는 단점을 보완한 것이다.

앞서 강남 은마아파트도 1대1 재건축을 검토했지만 면적을 10%만 늘릴 수 있어 주민들이 반발했다. 재건축을 해도 가구당 면적은 7~8㎡ 늘어나지만 추가 분담금은 2억~3억원을 들여야 하기 때문이다.

반대로 주민들이 기존 주택 면적을 줄여 입주하는 대신 남는 면적을 일반분양하는 방식도 가능해졌다. 일반분양 물량이 늘어나면 조합원의 추가 분담금이 줄어들어 사업성이 높아질 수 있다. 도곡동 삼익아파트가 대표적이다. 기존 171㎡ 주택의 면적을 20% 줄여 137㎡로 재건축해 입주하면 추가 분담금이 거의 들지 않는다는 것이다. 일반분양도 50가구가량 나와 수익성이 높아질 것이란 전망이다.

◇한 지붕 두 가족으로 리모델링 가능

리모델링을 추진 중인 아파트는 이번 대책으로 중대형 주택 중심으로 내부를 쪼개 '한 지붕 두 가족' 형태로 임대 수익을 거둘 수 있는 발판이 마련됐다. 기존 집을 둘로 쪼개 각각 출입할 수 있는 현관을 만들어 한 집에 독립된 2가구 이상이 살게 해 세구분형 주택, 또는 '멀티홈'이라고도 불린다. 한쪽에는 집주인이 살고 다른 한쪽은 세를 놓으면 임대 수익을 거둘 수 있다. 세대구분형 아파트가 늘어나면 전체 아파트 단지 거주자 수가 증가하지만 주차장 등 추가로 기반시설을 설치해야 할 필요는 없어 주민들로서는 부담이 적다.

준공된 지 20년이 지난 경기 분당·일산 등 1기 신도시에서 멀티홈 방식의 리모델링에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다. 특히 소형 아파트가 많은 단지보다 중대형 아파트가 많은 단지에서 세대구분형 주택에 대한 선호도가 더 높을 것으로 전망된다. 소형주택 선호도가 높아진 상황에서 멀티홈은 임대 수익을 기대할 수 있고 관리비 부담도 줄어 중대형 아파트에 사는 노년 부부 등이 선호하고 있다. '부동산써브' 함영진 실장은 "이번 대책은 수익성보다 거주자들의 다양한 요구를 반영해 재정비 사업이 속도를 낼 수 있도록 한 게 특징"이라며 "리모델링 아파트는 세대구분형 주택에서 나오는 임대 수익으로 공사비를 충당하는 형태의 새로운 금융상품도 검토해볼 만하다"고 말했다.