집값 훌쩍 뛴 부산·경남… 2년 미만 보유자는 양도세 확 줄어

"강남이라고 더 집값이 오를지는 모르겠어요. 남편하고 살 집만 남겨두고 이번 기회에 집을 처분하는 게 낫지 않을까 싶어요."

서울 강남과 송파구에 10여년 전에 사들인 아파트와 빌라가 있는 윤모(여·61)씨는 정부가 '5·10 부동산 대책'을 발표한 뒤 주택 매도 시점을 고민하고 있다. 윤씨는 "정부 정책이 나왔다고 집값이 오를 것 같지는 않고, 세금이나 덜 낼 수 있으면 이번에 팔아보려고 한다"고 말했다.

5·10 대책 발표 후 주택 장기 보유자들의 고민이 깊어지고 있다. 정부가 주택 거래 때 부과하는 양도소득세를 사실상 깎아주는 정책을 내놓았기 때문이다. 최근 3~4년 사이 수도권에서 집을 산 경우라면 집값이 거의 오른 적이 없어 양도세 인하가 큰 의미가 없다. 하지만, 주택을 10년 이상 장기 보유했거나, 집값이 단기간에 많이 올랐던 지방에선 양도세 인하 효과가 클 것으로 예상된다.

◇단기 차익 크면 양도세 인하 효과도 커

5·10 대책에서는 9억원 이하 주택은 1가구 1주택자에 한해 2년만 보유하면 양도세를 면제해 주기로 했다. 또 2년 이내 단기 보유 후 집을 팔 경우 내는 양도세 세율도 내렸다. 1년 미만 보유 시 양도세율은 50%에서 40%로, 1~2년 미만으로 보유 시 40%에서 기본 세율(양도 차익에 따라 6~38%)로 각각 바뀐다.

김종필 세무사에 따르면 매입가 2억7000만원짜리 주택이 현재 3억원까지 올랐다고 가정할 경우 보유 기간이 1년 이상 2년 미만일 때 양도세 절세 혜택이 컸다. 1년 미만 보유 주택에 부과되는 양도세는 종전 1512만원에서 302만원 적은 1210만원만 내면 된다. 1년 이상~2년 미만 보유한 경우 양도세는 1210만원에서 875만원을 줄어든다. 김 세무사는 "수도권에선 최근 3년 사이 집값이 거의 오르지 않아 양도세 감면 효과가 크지 않다"면서 "하지만 부산이나 경남 김해·창원 등 집값이 크게 오른 지역에선 세금 인하 효과가 무시 못할 정도로 크다"고 말했다. 지방에서 집값 추가 상승에 대한 기대감이 없고, 집을 매입한 지 2년 이내라면 조만간 집을 파는 것도 적절한 재테크가 될 수 있다는 의미다.

◇강남 다주택자 세금 줄어들 듯

서울 강남·서초·송파구 등 강남 3구가 투기지역에서 지난 15일 해제되면서 다주택자에게 부과하던 가산세율도 적용되지 않는다. 그동안 강남 3구에 집을 3채 이상 보유할 경우 기본 양도세 외에 10%포인트의 '가산세율'이 붙었다. 하지만 강남 3구가 투기지역에서 해제되면서 가산세율 적용도 사라지게 된다. 집값이 저렴했던 시절 강남에 집을 사두었다가 처분을 해야 한다면 절세 효과가 크다는 뜻이다.

예를 들어 3주택자가 1997년 강남구에서 8250만원에 산 아파트를 3억5800만원이 오른 현재 4억4600만원에 판다고 가정해 보자. 이 경우 과거에는 양도세 기본 세율(35%)에 10% 가산 세율이 더해져 세금으로 1억641만원(지방소득세 포함)을 내야 했다. 하지만 앞으로 35% 세율만 적용돼 세금이 7912만원으로 2729만원이나 줄어든다. 김 세무사는 "집값이 급등하기 이전인 2000년대 초반 이전부터 강남에 집을 많이 보유 중인 다주택자는 절세 효과가 크다"고 말했다.

정부는 올 연말까지 한시적으로 유예 중인 다주택자 양도세 중과를 영구적으로 폐지하는 법안을 19대 국회가 열리면 입법화하겠다고 밝혔다. 그러나 대선을 앞둔 국회에서 법안이 통과될지는 불확실한 상황이다. 추연길 우리은행 세무사는 "이번 부동산 세제 개편은 당장 큰 효과를 기대하기는 어렵다"며 "하지만 양도세 부담이 크게 줄어든 상황에서 주택 경기가 회복 조짐을 보이면 투자자가 모여드는 계기가 될 수도 있다"고 말했다.