5·10 대책 햇살… 2기 신도시 중소형을 주목하라
입력 : 2012.05.17 03:06
[투자 유망해진 4가지 부동산]
신도시·보금자리주택- 분양권 전매 제한 완화로 거래 늘듯
서울 강남3구 오피스텔- 취득세·재산세 감면 혜택 도입돼
도시형 생활주택- 건설기금 지원 늘고 용적률 추가 혜택
중소형 아파트- 대출 지원 확대·가구 분할 기준 완화
정부가 침체된 주택 시장을 살리겠다며 부동산 대책을 또 내놨다. 핵심은 주택거래 활성화다. 정부는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 주택 투기지역과 주택거래신고지역에서 해제하고, 수도권 공공택지와 개발제한구역(그린벨트)에 짓는 주택의 분양권 전매제한 기간도 단축했다. 정부 관계자는 "과도한 규제를 풀어 시장 기능을 정상화하고 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대하는 데 초점을 맞췄다"고 밝혔다.
대책 발표 후 시장 반응은 전반적으로 시큰둥하다. DTI(총부채상환비율) 규제 완화, 취득세 감면 등 투자자들이 기대했던 알맹이가 빠졌기 때문이다. 하지만 전문가들은 "세부 내용을 꼼꼼히 들여다보면 실수요자가 활용할 만한 내용이 적지 않다"며 "유망 상품을 발굴해 투자하는 틈새 전략이 어느 때보다 중요하다"고 조언했다.
대책 발표 후 시장 반응은 전반적으로 시큰둥하다. DTI(총부채상환비율) 규제 완화, 취득세 감면 등 투자자들이 기대했던 알맹이가 빠졌기 때문이다. 하지만 전문가들은 "세부 내용을 꼼꼼히 들여다보면 실수요자가 활용할 만한 내용이 적지 않다"며 "유망 상품을 발굴해 투자하는 틈새 전략이 어느 때보다 중요하다"고 조언했다.
◇매매 쉬워진 신도시·보금자리주택
이번 대책으로 수혜를 보게 될 대표적인 지역으로 경기 동탄2·광교·김포한강 등 수도권 신도시와 보금자리주택이 손꼽힌다. 공공택지와 보금자리주택에 대한 분양권 전매제한 기간이 줄어든 덕분이다. 공공택지에 짓는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 전매제한이 현행 3년에서 1년으로, 그린벨트 해제 지역에 건설하는 85㎡ 이하 주택은 최대 2년(민영)~4년(보금자리주택)으로 각각 줄었다. 보금자리주택의 의무거주기간도 5년에서 1~5년으로 완화됐다.
이번 조치로 수도권 공공택지에서 분양한 아파트 3만1000여가구와 보금자리주택 등 5만여가구가 전매제한 단축 효과를 보게 됐다고 '부동산114'는 밝혔다. 지역별로는 김포·고양·파주 등 경기도 신도시(3만6000여가구)와 서울 강남·서초·송파구(5700여가구) 등에 물량이 몰려 있다. '부동산114' 임병철 팀장은 "보금자리지구에서도 전매제한 기간이 부담돼 계약을 포기한 경우도 있다"며 "서울에서 가까운 신도시와 보금자리주택에 대한 소비자 관심이 늘어날 전망"이라고 말했다.
◇오피스텔·도시형 생활주택 지원 확대
앞으로 서울 강남 3구의 주거용 오피스텔을 매입한 투자자도 취득세 감면 혜택을 받게 됐다. 주거형 오피스텔은 지난달부터 임대주택으로 등록하면 취득세·재산세 감면 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 주택거래신고지역으로 묶여 있던 강남3구는 예외였다. 이번에 강남3구가 주택거래신고지역에서 풀렸다.
강남3구에서 분양한 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 앞으로 취득세와 재산세를 각각 100%, 50% 감면받을 수 있다. 85㎡ 이하는 취득세와 재산세가 25%씩 줄어든다. 최근 강남에 공급된 오피스텔 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 넘는 만큼 최대 500만원의 취득세 절감 효과가 기대된다.
도시형 생활주택의 인기도 높아질 전망이다. 정부가 2~3인용 도시형생활주택 공급을 늘리기 위해 기금 지원과 용적률 혜택을 확대했기 때문이다. 앞으로 2~3인용 도시형생활주택 건설 시 기금 지원이 ㎡당 80만원에서 100만원으로 늘어난다. 거실·취사장 등 주민공동생활시설을 설치하면 해당 면적을 용적률 산정에서 제외해 그만큼 투자 수익률이 높아질 전망이다.
이번 대책으로 수혜를 보게 될 대표적인 지역으로 경기 동탄2·광교·김포한강 등 수도권 신도시와 보금자리주택이 손꼽힌다. 공공택지와 보금자리주택에 대한 분양권 전매제한 기간이 줄어든 덕분이다. 공공택지에 짓는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 전매제한이 현행 3년에서 1년으로, 그린벨트 해제 지역에 건설하는 85㎡ 이하 주택은 최대 2년(민영)~4년(보금자리주택)으로 각각 줄었다. 보금자리주택의 의무거주기간도 5년에서 1~5년으로 완화됐다.
이번 조치로 수도권 공공택지에서 분양한 아파트 3만1000여가구와 보금자리주택 등 5만여가구가 전매제한 단축 효과를 보게 됐다고 '부동산114'는 밝혔다. 지역별로는 김포·고양·파주 등 경기도 신도시(3만6000여가구)와 서울 강남·서초·송파구(5700여가구) 등에 물량이 몰려 있다. '부동산114' 임병철 팀장은 "보금자리지구에서도 전매제한 기간이 부담돼 계약을 포기한 경우도 있다"며 "서울에서 가까운 신도시와 보금자리주택에 대한 소비자 관심이 늘어날 전망"이라고 말했다.
◇오피스텔·도시형 생활주택 지원 확대
앞으로 서울 강남 3구의 주거용 오피스텔을 매입한 투자자도 취득세 감면 혜택을 받게 됐다. 주거형 오피스텔은 지난달부터 임대주택으로 등록하면 취득세·재산세 감면 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 주택거래신고지역으로 묶여 있던 강남3구는 예외였다. 이번에 강남3구가 주택거래신고지역에서 풀렸다.
강남3구에서 분양한 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔을 임대주택으로 등록하면 앞으로 취득세와 재산세를 각각 100%, 50% 감면받을 수 있다. 85㎡ 이하는 취득세와 재산세가 25%씩 줄어든다. 최근 강남에 공급된 오피스텔 분양가가 3.3㎡당 3000만원을 넘는 만큼 최대 500만원의 취득세 절감 효과가 기대된다.
도시형 생활주택의 인기도 높아질 전망이다. 정부가 2~3인용 도시형생활주택 공급을 늘리기 위해 기금 지원과 용적률 혜택을 확대했기 때문이다. 앞으로 2~3인용 도시형생활주택 건설 시 기금 지원이 ㎡당 80만원에서 100만원으로 늘어난다. 거실·취사장 등 주민공동생활시설을 설치하면 해당 면적을 용적률 산정에서 제외해 그만큼 투자 수익률이 높아질 전망이다.
◇갈수록 높아지는 소형 주택 인기
소액 투자가 가능한 소형 주택 투자자도 더 늘어날 것으로 보인다. 무주택자가 전용면적 85㎡(집값 6억원) 이하 중소형 주택을 구입할 때 지원해 주는 '생애최초 주택구입자금'과 'u-보금자리론 우대형Ⅱ'의 대출요건이 완화됐기 때문이다. u-보금자리론 우대형Ⅱ의 경우 지원대상이 부부합산 연소득 4500만원에서 5000만원 이하로 늘고 대상주택도 3억원 이하에서 6억원 이하로 확대됐다. '부동산써브' 정태희 팀장은 "장기 저리의 자금지원으로 주택 수요자들의 목돈 마련이 쉬워져 중소형 주택에 대한 관심이 더 늘어날 수 있다"고 말했다. 현재 전용 85㎡, 6억원 이하 주택은 487만여가구에 달한다. 중소형 주택을 활용한 임대주택 공급도 확대된다.
기존 중대형뿐 아니라 전용 85㎡ 이하 아파트에 대해서도 '한 지붕 두 가족' 형태의 세대구분형 아파트 공급을 허용한 것. 별도구획 면적을 14㎡ 이상만 확보하면 사업승인을 받을 수 있어 신축뿐 아니라 리모델링에서도 중소형 아파트 공급이 늘어날 가능성이 크다.
소액 투자가 가능한 소형 주택 투자자도 더 늘어날 것으로 보인다. 무주택자가 전용면적 85㎡(집값 6억원) 이하 중소형 주택을 구입할 때 지원해 주는 '생애최초 주택구입자금'과 'u-보금자리론 우대형Ⅱ'의 대출요건이 완화됐기 때문이다. u-보금자리론 우대형Ⅱ의 경우 지원대상이 부부합산 연소득 4500만원에서 5000만원 이하로 늘고 대상주택도 3억원 이하에서 6억원 이하로 확대됐다. '부동산써브' 정태희 팀장은 "장기 저리의 자금지원으로 주택 수요자들의 목돈 마련이 쉬워져 중소형 주택에 대한 관심이 더 늘어날 수 있다"고 말했다. 현재 전용 85㎡, 6억원 이하 주택은 487만여가구에 달한다. 중소형 주택을 활용한 임대주택 공급도 확대된다.
기존 중대형뿐 아니라 전용 85㎡ 이하 아파트에 대해서도 '한 지붕 두 가족' 형태의 세대구분형 아파트 공급을 허용한 것. 별도구획 면적을 14㎡ 이상만 확보하면 사업승인을 받을 수 있어 신축뿐 아니라 리모델링에서도 중소형 아파트 공급이 늘어날 가능성이 크다.