애물단지 부동산, 싸게라도 일단 파는 게 이익

12일 오후 1시 서울 용산구 백범김구기념관. 40대부터 70대까지 다양한 연령층의 부부 100쌍이 같은 고민을 갖고 모여들었다. 삼성증권이 마련한 부부(夫婦) 대상 '은퇴 학교'에 참석하기 위한 것이다. 강연장을 꽉 채운 부부들은 4시간 동안 연신 고개를 끄덕이면서 강의 내용을 부지런히 받아적었다. 강사로 나선 삼성증권 금융전문가들은 은퇴 설계 때 감안해야 할 가이드라인을 제시한 뒤 개별 상담도 진행했다. 상담을 요청한 부부들의 공통적인 최대 고민은 애물단지가 된 부동산 처리 문제였다.

◇"부(富)동산 아닌 부(負)동산은 처분"

"잠실 50평대 아파트는 팔리지도 않고, 현찰은 돌지 않고 고민입니다."(퇴직임원 A씨) "요즘 장사 안 된다고 세입자가 월세를 넉달치나 안내서 너무 골치가 아파요."(주부 B씨)

삼성증권 전문가들은 수익성과 장래성이 떨어지는 부동산의 경우 시세보다 싸게 내놓더라도 빨리 처분하는 게 좋다고 조언했다. 노두승 투자컨설팅팀 차장은 "올해부터 장기 보유 특별공제가 최대 30%까지 적용되는 등 세금 혜택이 늘어난 만큼 은퇴한 다주택자는 매수자가 나타나면 시세보다 싸게 적극 매도에 나서야 한다"고 말했다. 그는 "오피스텔·상가 같은 수익형 부동산도 세금·공실·건강보험료와 같은 기회비용을 다 뺀 실효 수익률이 연 5%도 안 된다면 처분을 고민해야 한다"고 조언했다.

한정 은퇴설계연구소 차장은 "세입자들이랑 부대끼느라 스트레스로 건강 해치고 벽지 발라주고 중개료 등 앞뒤로 새나가는 비용도 많다"며 "고생해서 연 5% 받느니 차라리 4%짜리 예금이 낫다"고 말했다.

◇부동산보다 현금 증여가 유리할 수 있다

은퇴 부부들은 시장에 매기(買氣)도 없고 헐값에 팔기도 싫으니 차라리 부동산을 자녀에게 물려주면 어떻겠느냐는 질문도 많이 던졌다. 그러나 전문가들은 자칫 자녀에게 '폭탄'을 물려주는 셈이 될 수도 있으니 주의해야 한다고 했다. 노두승 차장은 "개발 호재가 있어서 앞으로 가치가 상승할 부동산이라면 지금 자녀에게 증여해 세금 부담을 더는 것이 맞지만, 가치 상승 기대감이 없는 애물단지 부동산이라면 지금 처분해서 현금으로 증여하는 것이 더 유리하다"고 말했다. 현재 1억원인 부동산이 3억원으로 오를 가능성이 있다면 지금 증여하는 것이 절세가 되지만, 1억원짜리가 5000만원이 될 수 있는데 세금 내고서 증여하는 건 불리하다는 것이다.

◇3대 은퇴 원칙 명심하라

삼성증권 전문가들은 저(低)금리·부(負)동산 시대엔 새로운 은퇴 설계 법칙이 필요하다며 3대 신(新)은퇴 원칙을 소개했다.

첫째, 남편보다 더 오래 사는 부인을 중심으로 은퇴 그림을 그리는 것이다. 전업 주부의 경우 남편이 국민연금에 가입했더라도 본인도 추가로 가입하고(임의가입 제도), 종신형 연금의 경우 피보험자를 부인으로 지정하면 유리하다. 연금은 피보험자가 사망하면 종료되는데, 더 오래 살 가능성이 큰 사람을 피보험자로 해두면 그만큼 연금 지급 기간이 더 길어지기 때문이다. 7월부터 연금 지급 기준인 경험생명표가 바뀌면서 연금 지급액이 줄어들 예정인 만큼, 연금 가입은 서두르는 것이 좋다.

둘째, 자녀에게 손 벌리지 않고 얼마나 오래 살 수 있는지를 '6의 공식'으로 계산해 보라. 지금 살고 있는 집을 뺀 자산총액에 6을 곱한 뒤, 은퇴 후 예상되는 월 생활비로 나누면 된다.〈표 참조〉 이 기간이 너무 짧다면 은퇴 준비에 보다 힘을 쏟아야 한다.

셋째, 은퇴 이후 5년(보통 55~59세) 동안 부부간 소통법을 연습해야 한다. 김진영 은퇴설계연구소장은 "부부가 서로에게 상처가 되는 말을 가장 많이 하는 때가 바로 은퇴 후 5년"이라며 "이 기간에 부부가 서로 소통하는 방법을 훈련하지 않으면 가정 불화로 이혼할 확률이 높아진다"고 말했다. '다른 집 남편(아내) 좀 봐'라며 비교하거나, '그래 놓고 남자라고?'라며 경멸하는 말투는 반드시 피해야 한다.