[10000명 M멘토링] 주택임대업 하는 40대 부부 노후고민은…

세 자녀를 둔 임모(43)씨는 부모에게 물려받은 주택으로 수년째 서울에서 다가구 주택임대업을 하고 있다. 지금까지는 임대료가 꾸준히 들어온 데다 자녀도 어려서 재테크에 별 신경을 쓰지 않았다. 그러나 최근 경기가 나빠지면서 공실이 생겼고 임대료 수입도 일정치 않게 됐다. 수리비 등 임대유지 비용이 늘어났고 자녀가 대학 입학을 앞둘 만큼 성장해 교육비 마련도 걱정이다. 임씨는 부부의 노후생활 준비는 어떻게 해야 할지, 현재의 오래된 주택은 허물고 신축해야 할지 여러 고민을 하다 머니섹션 M에 도움을 청했다.

◇자녀교육비 준비는 원금 손실 없는 적금으로

우리나라 성인이 공통적으로 갖고 있는 3대 재무 고민은 주택·자녀교육·노후자금 마련이다. 임씨의 경우 주택은 이미 갖춰졌으므로 자녀교육비와 노후자금에만 초점을 맞추면 된다. 교육통계서비스에 따르면 연간 사교육비는 초등학생 345만원, 중학생 394만원, 고등학생 412만원, 사립공과대학생 812만원이 든다.

고등학생 자녀 둘과 초등학생 자녀 한 명을 키우는 임씨 부부는 이를 위해 1200만원 정도가 필요한데, 현재 교육비로 월 200만원을 쓰고 있으므로 충당할 수 있다. 대학교육비 마련에 초점을 맞춰 용돈 등을 감안하면 대학생 자녀에게는 연간 1000만원, 4년간 4000만원이 필요하다. 물가상승률을 3%로 가정하면 고3 자녀 4060만원, 고1 자녀 4300만원, 초등 1학년 자녀는 5600만원의 교육비가 든다.

고3 자녀는 저축은행 예금(7000만원) 중 4000만원으로 이를 맞출 수 있다. 고1 자녀는 저축은행 예금 나머지(3000만원)와 적립식펀드로 모아온 500만원으로 충당하면 된다. 이때 매달 50만원씩 불입해온 적립식 펀드는 해지하고, 대신 원금손실 우려가 없는 적금(월 10만원)을 활용하면 좋겠다. 초등학생 자녀는 적금으로 월 32만원씩 불입해 대학 자금을 마련해 나가면 된다. 장기주택마련저축에 들어가는 100만원과 자녀 적금을 제외한 금액(8만원)은 부부의 노후생활자금 준비용이다. 연간 400만원까지 소득공제가 되며 만기까지 유지시 원금 손실이 없는 연금저축에 월 34만원씩, 10년 이상 유지시 원금과 이자에 대해 전액 비과세 혜택을 주는 연금보험에 74만원을 납입해 연금 재원을 마련하길 권한다.

◇노후준비 필수상품, 국민연금 최대한 활용해야

현금 자산이 주로 예금으로 구성돼 있는데 기대수익률을 높일 필요가 있다. 변동성이 높은 주식시장에서 직접투자나 주식형 펀드는 부담되므로, 지수형이면서 주가가 일정수준 이상 떨어질 때 수익이 없는 '녹인' 조건을 없앤 노녹인(No knock-in) ELS(주가연계증권)를 권한다. 노후생활용 연금을 계획할 때 일부 자금은 국민연금으로 활용했으면 한다. 일정 소득이 없는 주부라도 국민연금 임의가입(사업장가입자나 지역가입자가 될 수 없는 사람도 국민연금 혜택을 받을 수 있는 제도)을 통해 매달 연금을 받을 수 있다. 가입금액은 최저 8만9100원에서 최대 33만7500원까지 가능하다.

◇신축 타이밍은 좋으나 고려해야 할 점 많아

다가구 주택을 리모델링하거나 신축하면 현재 수익률을 높여 부동산 가치를 높일 수 있다. 현재 주택용지의 경우 2%대의 국민주택기금대출이 가능하고 용적률 규제도 완화된 상태여서 임대수익용 건물의 건축시기로 적절한 시점이다.

그러나 임씨의 월수입과 자산에서 차지하는 비중을 살펴보면, 임대주택이 절대적이어서 신축은 적절한 방법이 아니다. 신축투자로 인한 위험이 현재는 물론, 노후생활에까지 영향을 줄 수 있다. 신축보다는 리모델링 비용을 많이 들이지 않고 주택 가치를 높이든지, 아니면 자녀양육이 끝날 때까지 현 상황을 유지하면서 임대주택을 활용했으면 한다.

자녀가 성장해 교육비가 조금씩 줄어들면 그때 여유자금을 저축해 리모델링을 계획하고, 자녀 양육기간이 끝나면 신축을 고려했으면 한다. 부동산 경기와 시장 상황을 잘 판단하면서 과감히 주택을 매도해 현금성 자산을 최대한 확보한 상태에서 노후를 맞길 권한다.

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박찬주 은행부문 센터장·이재동 증권부문 센터장을 비롯, 심재경 팀장(재무설계 전문)과 최재산 팀장(부동산 전문) 등 총 12명의 PB가 종합 자산관리 서비스를 제공한다. 문의 (02)3482-4700

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