내 집 마련은 대한민국 모든 부부의 삶의 목표 중 하나이다. 주거가 안정적이면 자녀를 키우는 동안 이사를 다니는 번거로움을 겪지 않아도 될 뿐만 아니라 노후를 위해서도 ‘내 집’이 있다면 마음 한편이 든든해지기 때문. 그러나 담보대출로 집을 구입해 이자를 지불하는 것이 자산 운영에 효과적일까?

중학생과 고등학생의 두 자녀를 둔 50대 초반의 김 부장은 전형적인 외벌이 가장이다. 대학을 졸업하고 줄곧 대기업에 근무하면서 안정적인 가정을 꾸리고 있지만, 그의 표정이 최근 들어 부쩍 어두워졌다. 주택 가격 하락으로 자산 포트폴리오가 크게 엉클어졌기 때문이다. 덕분에 언젠가는 맞닥뜨려야 하는 은퇴 준비는 아예 신경도 못 쓰는 지경이다.

김 부장은 5년 전 주택 가격이 한창 뛰어오를 무렵 평촌에 32평형 아파트를 6억원에 장만했다. 하지만 최근 몇 년 사이 거래 시세가 8000만원이나 하락해 5억2000만원 수준까지 내려앉았다. 아파트 구입할 때 총 2억5000만원의 담보대출을 받았지만 원금 상환은 거의 하지 못했고, 주택금융공사 보금자리론으로 담보대출을 전환했을 뿐이다.

김 부장의 자산, 부채 현황을 보면 자산은 현재 살고 있는 아파트 1채와 장기주택마련저축, 연금저축 적립금 5000만원 그리고 1000만원 남짓의 현금으로 구성돼 있으며, 부채는 부동산 담보 대출 2억4000만원이 있다. 월수입은 평균 600만원. 지출내역을 살펴보면 생활비 250만원, 교육비 150만원, 보장성 보험료 30만원, 대출금이자 100만원, 장기주택마련저축 40만원, 개인연금저축보험 30만원 등이다. 전체 소득의 25%를 자녀 교육비로 지출하는 반면 노후자금을 위한 저축은 5% 수준에 불과하고 대출금이자가 매월 소득의 18% 수준에 이르고 있다.

담보 대출로 구입한 집, 과감히 처분하라

김 부장의 자산, 부채 현황을 보면 주택 가격 하락으로 고전하고 있는 것을 알 수 있다. 주택담보대출의 원금상환이 이뤄지지 못하고, 월수입의 대부분을 생활비와 교육비로 충당하고 있다는 점에서 실질적인 노후자금 대책이 마련되지 않은 것을 알 수 있다. 향후 자녀 교육비에 대한 부담이 더 커질 것이라는 점을 감안하면 현재와 같은 상태가 지속될 경우 빈곤한 은퇴 생활을 벗어나기는 쉽지 않다.

그렇다면 김 부장에게 지금 필요한 자산플랜 리모델링 전략은 무엇이 있을까? 월 지출항목 중 가장 눈에 띄는 것이 대출이자와 생활비이다. 현 시점에서 가장 합리적인 방안은 주택을 처분해 전세 거주로 전환하고, 대출이자 부담을 없애는 것이다. 가격 하락에 따른 손실 및 주거 안정성에 적지 않은 거부감을 가질 수 있겠지만 현 시점에서는 자녀 교육비와 미래 노후자금에 대한 대비책을 마련하는 것이 무엇보다 중요하다. 주택 취득은 향후 다시 매입 기회를 노릴 수 있다.

또 현재 생활비 수준에서 여가 및 외식비의 비중을 20%가량 줄이면 50만원의 노후자금 재원을 추가로 마련할 수 있다. 의도한 바에 따라 자산 조정을 하게 되면 월 150만원의 노후대책자금을 추가로 마련할 수 있다. 추가로 마련한 재원으로는 소득공제 혜택이 있는 주택청약종합저축 통장을 개설하는 것을 고려해볼 수 있다. 예금 금리가 상대적으로 높고, 향후 활용도를 감안했을 때 본인뿐만 아니라 두 자녀 명의로 각각 개설하는 것도 좋은 방안이다. 지속적인 적립식 펀드투자로 목돈 마련을 위해 노력하는 것도 적극적인 자산 증식 플랜 중 하나다.

또 개인연금저축보험을 기존 30만원에서 50만원으로 증액하고, 배우자도 동일하게 50만원씩 신규가입을 하는 것도 고려해볼 만하다. 개인연금저축을 매월 50만원씩(공시이율: 연 5% 가정) 10년간 불입한 후 만기일로부터 10년간 연금을 지급받는다고 가정할 때, 대략 월 95만원을 연금으로 지급받게 된다. 부부가 동시에 가입하면 확정은 아니지만 대략 월 190만원의 연금을 받을 수 있다.

기존 포트폴리오 중 장기주택마련저축은 내년부터 소득공제 혜택이 없어지는 만큼 해지한 후 은퇴자금 마련을 위한 재원으로 활용하는 것을 생각해볼 수 있다. 이를 통해 마련한 재원으로는 ELS와 채권형·채권혼합형 펀드에 절반씩 분산 투자하는 것을 고려해볼 수 있다. 최대한 투자위험이 낮은 금융상품을 가입하되 어느 정도의 위험수준은 감수해야만 목표수익률을 기대할 수 있기 때문이다.