[애정 M] 직거래로 전세 구할 때 주의할 점

Q 중개 수수료를 아낄 수 있다는 말에 부동산 직거래로 전세를 구하려 합니다. 자금 부담이 커서 아파트 대신 다가구 주택을 선택하려고 하는데요, 주의할 점을 알려주세요.

A 네, 부동산 직거래는 중개수수료를 아끼는 장점이 있지만 주의할 점도 많습니다. 특히 다가구 주택을 개인 직거래로 구할 경우엔 더욱 신중해야 합니다.

통상 원룸이라 부르는 다가구 주택은 '구분등기'가 가능한 다세대 주택과는 많이 다릅니다. 집주인 한 명이 여러 명의 세입자와 계약을 맺게 되는데, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 제일 먼저 입주한 세입자부터 변제받게 되기 때문에 후순위 임차인은 보증금을 떼이게 될 가능성이 큽니다. 특히 근저당 설정이 과도한 신축 다가구 주택의 경우 주택시장 침체로 경매 물량이 증가하고 있기 때문에 각별히 주의하세요.

전 재산이라고 할 수 있는 보증금을 지키려면 보증금과 원룸 개수를 곱한 금액으로 대략적인 보증금부터 먼저 추산해보세요. 만약 월세보다 전세가 많거나 보증금이 시세보다 저렴하고 근저당이 과도하게 설정된 다가구 주택이라면 주의하세요. 신축 다가구 주택은 계약하기 전에 계약서에 기재된 내용만 믿지 말고 건축물대장과 등기부등본까지 확인해 정확한 호수를 확인해야 합니다. 분양계약서만 믿고 확정일자까지 받는 경우라도 건축물 대장과 다르면 보증금에 대한 최우선변제(서울시 기준 7500만원 이하의 보증금이면 2400만원 최우선변제)가 불가능해질 수 있기 때문입니다.

다가구 주택에 전세로 살고 있는데 중간에 집주인이 바뀌어도 당황할 필요는 없습니다. 임대차계약서상 계약기간에는 바뀐 집주인이 기존 계약서 조건을 승계해 지켜야 할 의무가 있거든요. 확정일자만 제대로 받아뒀다면 집주인이 바뀌어서 피해를 보는 경우는 없습니다.

새 집주인이 보증금을 올려 재계약을 원한다고 해도 임대차계약서를 재작성하는 것은 피해야 합니다. 임대차 계약서를 다시 작성하게 되면 확정일자를 새로 받게 되고, 이렇게 되면 자칫 변제 순서가 후순위로 넘어갈 수 있으니까요. 만약 증액을 원한다면 '증액계약서'를 기존 임대차계약서와 별도로 작성하면 됩니다.