[출동! M검중단] (3) 쏟아지는 경매주택 공략법_수도권 부동산 낙찰가율 하락세… "값싸게 내 집 마련할 찬스"
입력 : 2012.08.30 15:22
주택시장 침체로 경매 매물 넘쳐나는데… 응찰자는 사상 최저… 경쟁률 확 줄어, 여윳돈 있다면 지금이 좋은 투자 기회
입찰 전 법적으로 인수할 내용 파악하고… 세입자 권리·보증금 인수 여부도 따져야
수도권 아파트에서 전세(1억5000만원)를 살고 있습니다. 가계부채가 늘어나 법원 경매에 나오는 부동산이 늘고 있다고 하던데요. 경매를 통하면 시세보다 값싸게 내 집 마련을 할 수 있다는데 정말인가요?
주택시장 침체로 빚에 허덕이는 '하우스푸어'의 주택이 법원 경매에 부쳐지는 비율이 점점 높아지고 있다. 가격 거품이 적은 지방보다 서울·수도권 경매시장에 주택 물량이 대거 공급되고 있다는 것이 특징이다. 올 1~7월 서울·수도권 주택의 경매 진행 건수는 4만3793건으로, 지난해 같은 기간보다 17%나 늘었다. 대출을 많이 끼고 주택을 샀다가 주택시장 침체로 팔리지 않아 대출이자를 감당하지 못해 경매로 넘어오는 물건들이다. 불황일수록 오히려 빛을 발한다는 경매시장, 어떻게 접근해야 할까.
◇가격거품 심했던 수도권 경매주택 봇물
일반적으로 법원 경매는 부동산 경기가 나쁠수록 공급물량이 쏟아진다. 그런데 최근 법원 경매진행 물건 수는 연중 최고치를 경신하고 있다. 부동산 가격 하락으로 유찰 사례가 많아진 데다 새로 경매시장에 유입되는 물건도 늘어났기 때문이다. 수도권의 경우, 올 상반기 빚을 갚지 못해 법원 경매로 넘어간 부동산이 지난해 같은 기간보다 24% 늘어났다. 서민 주택인 다세대·연립주택은 작년보다 50% 이상 급증한 상태다. 반면 지방에선 경매 매물이 지속적으로 줄어들고 있다. 수도권을 제외한 지방의 경매 신건 수는 지난 7월에 1만1000여건으로, 2010년 같은 기간 2만1000건, 지난해 1만3000건보다 각각 25%, 11% 감소했다.
◇가격거품 심했던 수도권 경매주택 봇물
일반적으로 법원 경매는 부동산 경기가 나쁠수록 공급물량이 쏟아진다. 그런데 최근 법원 경매진행 물건 수는 연중 최고치를 경신하고 있다. 부동산 가격 하락으로 유찰 사례가 많아진 데다 새로 경매시장에 유입되는 물건도 늘어났기 때문이다. 수도권의 경우, 올 상반기 빚을 갚지 못해 법원 경매로 넘어간 부동산이 지난해 같은 기간보다 24% 늘어났다. 서민 주택인 다세대·연립주택은 작년보다 50% 이상 급증한 상태다. 반면 지방에선 경매 매물이 지속적으로 줄어들고 있다. 수도권을 제외한 지방의 경매 신건 수는 지난 7월에 1만1000여건으로, 2010년 같은 기간 2만1000건, 지난해 1만3000건보다 각각 25%, 11% 감소했다.
◇전체 낙찰가율 67%… 하락 추세
실수요자들이 가장 궁금해하는 점은 경매로 주택을 사면 얼마나 싸게 살 수 있는지다. 경매에서 얼마나 값싸게 낙찰됐는지 알 수 있는 기준이 바로 낙찰가율이다. 감정가 대비 낙찰되는 가격 비율인 전체 낙찰가율은 올 상반기 67.4%로, 지난 2010년(67.7%), 2011년(70.3%)에 비해 낮아졌다. 응찰자가 없어 유찰이 많이 돼 싼 가격에 낙찰을 많이 받아갔다는 의미다. 서울 아파트와 주택의 7월 낙찰가율은 76%, 다세대는 71%로 지난해 대비 4~5%포인트씩 하락했다. 경매 아파트의 평균 응찰자 수도 급감하고 있다. 법원경매 응찰자 수는 2001년 건당 6.4명에서 2009년 건당 8.5명으로 최고치를 찍은 이후 계속 하락해 최근엔 4.7명으로 사상 최저치를 기록했다. 물론 법원 경매를 통해 내 집 마련을 하려는 실수요자들에겐 경매 입찰 경쟁률이 많이 줄었다는 건 희소식이다.
◇입찰 전 권리분석 과정 필수
법원 경매나 공매의 압류재산을 시세보다 값싸게 낙찰받으려면 사전에 해당 부동산의 권리관계 분석을 마쳐야 한다. 경매 물건의 권리분석 책임은 전적으로 낙찰자에게 있다. 권리분석을 하려면 등기부에 공시되는 말소기준 권리를 알아야 한다. 행여 매수인이 부담해야 하는 권리가 따로 있는지 판단하기 위해서다. 기준권리는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기 등이다. 4개의 기준권리 가운데 설정일자가 가장 빠른 권리가 기준권리다. 가장 빠른 기준권리를 중심으로 앞에 설정된 권리는 매수인이 인수해야 한다. 세입자의 전입신고도 기준권리보다 앞에 있으면 매수인이 부담해야 하지만, 그 반대면 대항력이 없는 세입자이기 때문에 매수인이 부담하지 않아도 된다.
◇실수요자는 위기 속 기회 찾아라
요즘 경매시장은 투자 수요는 거의 사라지고 실수요자들이 시장을 주도하는 상황이다. 경매에 부쳐지는 물량이 풍부한 탓에 요즘 경매시장에 뛰어들면 알짜 물건을 치열한 경쟁 없이 싸게 장만할 수 있는 가능성이 크다. 여유 자금이 있다면 지금이 좋은 투자 기회일 수 있다. 경매 낙찰가가 작년에 비해 전반적으로 낮아지긴 했지만, 알짜 물건들은 낙찰이 되기 때문에 보수적인 관점에서 감정가의 70%대에 접근하면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있다. 실수요자라면 집값 하락이 두드러진 지역을 중심으로 경매 물건이 크게 늘고 있는 강남과 신도시 등 인기 지역을 공략하면 낙찰확률을 높일 수 있다. 강남의 주상복합이나 버블세븐(강남·서초·송파·분당·목동·용인·평촌) 지역 아파트, 신도시 아파트 등은 주택 경기가 좋아지기 전까지는 경매 물건이 계속 늘어나 낙찰가율이 지속적으로 하락할 가능성이 크다.
실수요자들이 가장 궁금해하는 점은 경매로 주택을 사면 얼마나 싸게 살 수 있는지다. 경매에서 얼마나 값싸게 낙찰됐는지 알 수 있는 기준이 바로 낙찰가율이다. 감정가 대비 낙찰되는 가격 비율인 전체 낙찰가율은 올 상반기 67.4%로, 지난 2010년(67.7%), 2011년(70.3%)에 비해 낮아졌다. 응찰자가 없어 유찰이 많이 돼 싼 가격에 낙찰을 많이 받아갔다는 의미다. 서울 아파트와 주택의 7월 낙찰가율은 76%, 다세대는 71%로 지난해 대비 4~5%포인트씩 하락했다. 경매 아파트의 평균 응찰자 수도 급감하고 있다. 법원경매 응찰자 수는 2001년 건당 6.4명에서 2009년 건당 8.5명으로 최고치를 찍은 이후 계속 하락해 최근엔 4.7명으로 사상 최저치를 기록했다. 물론 법원 경매를 통해 내 집 마련을 하려는 실수요자들에겐 경매 입찰 경쟁률이 많이 줄었다는 건 희소식이다.
◇입찰 전 권리분석 과정 필수
법원 경매나 공매의 압류재산을 시세보다 값싸게 낙찰받으려면 사전에 해당 부동산의 권리관계 분석을 마쳐야 한다. 경매 물건의 권리분석 책임은 전적으로 낙찰자에게 있다. 권리분석을 하려면 등기부에 공시되는 말소기준 권리를 알아야 한다. 행여 매수인이 부담해야 하는 권리가 따로 있는지 판단하기 위해서다. 기준권리는 근저당권(저당권), 가압류(압류), 담보가등기, 경매개시결정등기 등이다. 4개의 기준권리 가운데 설정일자가 가장 빠른 권리가 기준권리다. 가장 빠른 기준권리를 중심으로 앞에 설정된 권리는 매수인이 인수해야 한다. 세입자의 전입신고도 기준권리보다 앞에 있으면 매수인이 부담해야 하지만, 그 반대면 대항력이 없는 세입자이기 때문에 매수인이 부담하지 않아도 된다.
◇실수요자는 위기 속 기회 찾아라
요즘 경매시장은 투자 수요는 거의 사라지고 실수요자들이 시장을 주도하는 상황이다. 경매에 부쳐지는 물량이 풍부한 탓에 요즘 경매시장에 뛰어들면 알짜 물건을 치열한 경쟁 없이 싸게 장만할 수 있는 가능성이 크다. 여유 자금이 있다면 지금이 좋은 투자 기회일 수 있다. 경매 낙찰가가 작년에 비해 전반적으로 낮아지긴 했지만, 알짜 물건들은 낙찰이 되기 때문에 보수적인 관점에서 감정가의 70%대에 접근하면 좋은 투자 기회를 잡을 수 있다. 실수요자라면 집값 하락이 두드러진 지역을 중심으로 경매 물건이 크게 늘고 있는 강남과 신도시 등 인기 지역을 공략하면 낙찰확률을 높일 수 있다. 강남의 주상복합이나 버블세븐(강남·서초·송파·분당·목동·용인·평촌) 지역 아파트, 신도시 아파트 등은 주택 경기가 좋아지기 전까지는 경매 물건이 계속 늘어나 낙찰가율이 지속적으로 하락할 가능성이 크다.