2주택자가 월세 놓으면 소득세 부과… 전세 보증금은 세금 안물어

서울에 사는 김임대씨는 2년 전 회사를 나온 뒤, 퇴직금과 자신이 모은 돈 5억원을 은행에 맡겨 이자소득으로 생활을 해왔으나 정기예금 금리가 낮아져 예금한 돈으로 다른 주택을 구입해 임대소득을 올려볼 궁리를 하고 있다. 김씨처럼 주택을 임대할 경우 세금문제는 어떻게 될까. 김씨처럼 집을 새로 구입해 2주택자가 되어 한 채를 임대할 경우엔 전세를 놓는 게 유리하다. 2주택자가 한 채를 임대하고 월세를 받으면 연간 월세 총액에 대해 소득세를 부과하지만, 전세를 놓고 받는 전세보증금에 대해서는 세금을 물리지 않기 때문이다.

일반적으로 집 한 채를 갖고 있는 사람은 그 집을 임대하고 받는 월세와 전세보증금에 대해 모두 세금이 면제된다. 그러나 예외가 있다. 기준시가가 9억원을 초과하는 주택은 월세에 대해 소득세가 부과되며, 해외에 소재하는 주택을 임대할 경우엔 집값에 관계없이 월세에 대해 소득세를 내야 한다. 두 경우 모두 전세보증금은 비과세된다. 저금리 시대에 주택 임대를 통해 조금이라도 생활비를 늘려볼 생각을 하는 사람들이 적지 않을 것이다. 하지만 섣불리 주택 등 부동산 임대업에 뛰어들었다가 세금폭탄을 맞을 수도 있으니 조심해야 한다. 특히 주택임대사업자로서 세금혜택을 받으려면 임대사업자로 등록한 경우에만 혜택이 주어진다는 사실도 잊지 말아야 한다.

◇3주택자도 전세금 3억 미만은 세금 없어

집을 세 채 이상 갖고 있더라도 전세보증금을 합친 금액이 3억원을 초과하는 경우에만 세금이 부과된다. 이 경우 3억원을 초과하는 전세보증금 총액의 60%에 대해 정기예금 이자율(현재 4%)을 곱한 금액을 수입금액으로 계산해 세금을 물린다. 다만, 3주택 이상 보유자의 경우 전용면적 85㎡ 이하로서 기준시가가 3억원 이하인 소형주택은 내년 말까지 주택 수에서 제외해 준다.

이처럼 주택 수 계산법도 잘 알아 두는 게 좋다. 다가구 주택은 집 한 채로 간주한다. 다만, 등기가 여러 개로 구분된 경우엔 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 공동 명의로 된 주택은 지분이 가장 큰 사람의 집으로 계산한다. 이 경우 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이면 각각의 소유로 간주하지만, 서로 합의해 한 사람 소유로 정할 경우엔 그 사람 소유로 본다. 본인과 배우자가 각각 집을 별도로 소유한 경우에는 이를 합산해서 계산한다.

◇살던 집 팔면 양도세 안 낼 수도

2주택자가 한 채를 임대한 경우 살고 있던 집을 팔면 양도세를 내지 않을 수 있다. 단 파는 집이 기준시가 9억원 이하여야 하며, 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하는 경우에만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 집값과 보유기간, 거주기간을 잘 살펴봐야 한다.

주택임대사업자는 종합부동산세 비과세 혜택도 받는다. 기준시가가 6억원(비수도권은 3억원) 이하이고 전용면적 149㎡ 이하인 주택을 5년 이상 임대하면 그 임대주택은 종부세 과세 대상에서 제외된다. 또 종부세가 비과세되는 임대주택을 갖고 있는 2주택자의 경우 살고 있는 집의 기준시가가 9억원을 넘지 않으면 종부세를 물지 않는다.

◇임대사업은 소득 없는 배우자 명의가 유리

상가 건물을 구입해 임대할 경우, 소득이 없는 배우자 명의로 하는 게 절세에 유리하다. 예컨대 연봉 5000만원(근로소득 공제를 뺀 근로소득금액은 3800만원)이고 부인과 20세 이하 자녀 2명을 둔 이절세씨가 그동안 모은 돈으로 연간 1700만원의 임대소득을 올릴 수 있는 시가 5억5000만원짜리 상가 건물을 산다고 치자. 이때 상가 건물을 이씨 명의로 할 경우에는 근로소득과 임대소득을 합친 종합소득금액 5500만원에 대해 24%의 세율이 적용돼 654만원 정도의 세금을 물게 된다. 반면, 소득이 없는 이씨의 부인 명의로 상가 건물을 등기했다면 이씨는 근로소득세만 내면 되기 때문에 근로소득금액 3800만원에 대해 15%의 세율을 적용받아 394만5000원의 세금만 내면 되며, 이씨 부인은 상가 임대소득인 1700만원에 대해 15%의 세율을 적용받아 124만5000원의 세금을 내게 된다. 즉 이씨 부부는 총 519만원의 세금만 내면 되기 때문에 소득이 있는 이씨 명의로 상가 건물을 취득할 때보다 135만원의 세금을 아낄 수 있다.

다만 이 경우 증여세를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 부부간에는 10년 이내에 증여한 금액 총액이 6억원을 초과하면 증여세가 물려지기 때문이다.

오피스텔 임대도 절세 요령이 있다. 일반적으로 상가 건물에 대해서는 월세나 전세보증금에 대해 부가가치세가 부과되지만, 업무용이 아닌 주거용으로 신고된 오피스텔은 전세나 월세를 놓더라도 부가세를 내지 않는다. 문의 국세청(국번 없이 126).