[M시크릿] 2주택 중 1주택 임대하면 양도세 비과세 가능?

Q 지난 9월 28일자 머니섹션 M을 보고 궁금한 점이 생겨 문의합니다. 저희 부부는 각각 주택을 1채(기준시가 8억원)씩 매입해 보유하고 있어 1가구 2주택입니다. 한 주택은 본인과 가족들이 함께 거주하고 있으며, 다른 한 주택은 임대를 주고 있습니다. 그런데 거주주택을 양도하는 경우 비과세가 가능하다고 하는데 사실인가요?

A 1가구 2주택자라고 해도 일정 요건을 갖추면 양도시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 독자분은 비과세 혜택을 받을 수 없겠네요. 비과세 혜택을 받기 위한 여러 가지 요건을 갖추지 못해서인데요.

우선 비과세 혜택을 적용받으려면 거주용 자가주택과 매입임대주택이 각각 일정 요건을 갖춰야 합니다.

거주용 자가주택은 양도 당시 보유기간이 2년 이상이고 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 실제 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 고가주택에 해당되어서 9억원 초과분에 상당하는 양도차익에 대해 일정부분 양도소득세 부담이 발생합니다.

매입임대주택은 세무서에 사업자등록과 시·군·구청에 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 주택으로, 대지 298㎡ 이하이고 연면적(아파트는 전용면적) 149㎡ 이하이면서 5년 이상 임대하고, 임대주택 등록 후 최초 임대개시일 현재 기준시가 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하여야 합니다.

주택가액 요건 판단기준일은 임대주택 등록 후 최초 임대개시일 현재를 기준으로 하되, 2011년 10월 14일 전에 시·군·구청에 임대주택으로 등록한 주택은 취득 당시를 기준으로 판단합니다. 따라서 독자분이 향후 세무서와 관할 시·군·구청에 사업자등록을 하시게 되더라도 임대주택 등록 후 최초 임대개시일 현재 기준시가가 6억원을 초과하게 되므로 매입임대주택의 요건을 충족시키지 못합니다.

침고로 5년 이상 임대하기 전에 거주용 자가주택을 양도하는 경우에도 비과세 혜택을 받을 순 있습니다. 하지만 비과세 혜택을 받은 후에 5년의 임대기간을 못 채우게 된다면 양도소득세를 추징당하게 되니 유의하세요. 아울러 거주용 자가주택 양도분은 전체 양도차익에 대해 비과세 혜택이 가능합니다. 하지만 임대주택을 거주용 주택으로 전환하여 2년 이상 거주하다가 양도하는 경우에는 직전 거주용 자가주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세가 적용된다는 점에 유의하기 바랍니다.