[출동! M 검증단] ⑪ 관심 높아진 월세 A to Z

아이 보육 때문에 보유 중인 서울 아파트는 전세 주고, 수도권의 아파트에서 전세 살고 있습니다. 주택 보유로 인한 손해를 최소화하고 싶어서 전세를 월세로 돌려볼까 하는데요. 월세를 잘 놓아서 좋은 가격을 받으려면 어떻게 해야 하나요? 월세는 전세와 많이 다른 제도 같아서 궁금합니다.

부동산 매각차익에 대한 기대심리가 낮아지고 저금리가 지속되면서 전세를 월세로 전환하려는 집주인이 증가하고 있다. 그동안 집주인은 전세금을 지렛대 삼아 아파트 가격이 오르면 되팔아 차익을 남겼으나, 임대수익을 중요시하는 부동산 트렌드가 고착화되면서 월세도 점차 증가하고 있다. 월세로 임대를 놓는 것은 전세로 놓는 것보다 신경 써야 할 부분이 많다. 하지만 은행금리가 연 3%대이고 아파트 대출금리가 4%대인 것에 비하면 월세로 임대를 놓는 것은 월세 전환율이 연 7~10%이기 때문에 수익성 측면에서 보면 유리하다. 전세를 월세로 돌리는 방안을 준비 중인 집주인들이 꼭 알아야 할 체크포인트를 소개한다.

◇월세 전환 전 수요 조사부터

월세에서 전세로 전환할 땐 전환율에 따라 매달 지급하는 월세 규모가 결정된다. 지역에 따라 차이는 있지만 아파트는 연 7~8% 전환율을 적용하고 다세대·연립주택은 연 9~10% 전환율을 적용한다. 예를 들어 25평 아파트 2억원 전세를 보증금을 1억원만 받고 나머지 1억원을 연 7%로 전환한다면 월세는 58만원(1억원×7%÷12개월)이 된다. 만일 보증금을 5000만원만 받고 나머지 1억5000만원을 연 7%로 전환한다면 월세는 88만원(1억5000만원×7%÷12개월)을 받을 수 있다. 다만 세입자들은 월세보다는 전세를 선호하므로, 월세 전환을 하기 전에 월세 수요가 충분히 있는지 주변 중개업소 등을 통해 확인해야 한다. 월세 수요가 충분하지 않으면 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 수 있기 때문이다.

월세로 놓기로 결정했다면 도배, 장판, 싱크대, 화장실 등이 깨끗한지 점검해야 한다. 똑같은 월세라면 깨끗한 집이 임대가 잘 되므로 내부 수리는 필수다. 또 정기적으로 도배와 장판 등을 업그레이드 해 줄 필요가 있다.

◇9억원 이하 1주택자는 월세 소득세 없어

집을 월세로 놓을 경우 생각해 보아야 할 부분이 세금이다. 집을 두 채 이상 가지고 있으면서 그중에 한 채를 임대를 줄 경우에는 종합소득세를 납부해야 한다. 9억원 이하의 주택을 한 채만 갖고 있고 그 집을 월세 줄 경우에는 세금을 내지 않아도 된다. 여러 채를 구입해서 월세로 놓을 경우에는 주택 임대사업자 등록을 고려해도 좋다. 전용 60㎡ 이하일 경우 취득세가 100% 감면되고 재산세는 전용 40㎡ 이하는 100%, 40~60㎡ 이하는 50%, 60~85㎡ 이하는 25% 감면받을 수 있기 때문이다.

그런데 월세로 임대를 주다가 세입자가 월세를 내지 않는 경우가 있다. 집주인 입장에서는 월세를 받아 대출이자도 납부하고 생활비로 쓸 요량이었지만 월세가 들어오지 않으면 본래의 취지와 어긋나고 난감한 상황이 된다.

상가와 달리 주택의 보증금은 일반적으로 상가가 받아야 할 최소보증금(임대료와 관리비의 20개월치)보다 훨씬 많기 때문에 잔여 임대차기간까지 채권확보가 가능하다. 가령 앞의 사례에서 보증금 5000만원, 월 88만원으로 2년간 월세를 준다면 2년간 월세는 2112만원으로 관리비체납액 등을 감안하더라도 채권 확보는 가능하다. 하지만 보증금이 넉넉하다고 해도 3개월 이상 연체가 계속될 경우에는 명도소송을 준비하는 게 좋다. 내용증명을 보내 연체료 납입을 독촉하고 기한 내 납부하지 않을 경우 명도소송에 들어갈 수 있음을 통지하는 것이다. 이렇게 보면 월세 주택은 우량 세입자를 구하는 것이 가장 중요하다고 볼 수 있다. 세입자의 직업이 안정적이라면 연체할 가능성이 작다. 거래하는 공인중개사무소가 있다면 세입자의 신뢰도를 사전에 확인하는 것도 방법이다.