[Weekly BIZ] [칼럼 Inside] 이제는 다주택자 징벌적 중과세를 폐지할 때
입력 : 2012.12.07 13:56
집 사려는 사람 줄어들어
집값 상승 자본이득 어렵자 주택구입 수요 점점 줄어 미분양 주택 쌓이는 상황
1가구 1주택 패러다임 깨자
다주택 가질 수 있는 사람이 임대 제공할 여건 만들어야 주거 서비스 비용 줄어들 것
한국 경제는 한때 산아 제한, 즉 인구 증가 억제에 올인하다가 지금은 고(高)출산 유도 정책으로 선회했다. 요즘 부동산 시장에서도 이 같은 극적인 정책 변화가 요구되고 있다. 특히 전세 시장에서 특별한 신호가 감지되고 있다.
무엇보다 최근 저금리 상황은 전세 가격을 부추기는 요인이 되고 있다. 금리가 낮아지면 더 많은 전세보증금을 받아야 같은 월세를 받는 꼴이기 때문이다. 특별한 이유로 전세 수요가 감소하지 않는 한, 전세 가격은 저금리 구조에서 계속 상승한다. 물론 향후 실물자산의 가격 상승이 기대된다면, 추가적인 가격 상승 이전에 주택을 서둘러 구입하는 심리가 퍼지면서 전세 수요가 주택 구매 수요로 전환돼 전세 가격 상승폭이 줄어들 수 있다.
하지만 지금은 경기 침체 장기화로 주택 가격 하락 전망이 팽배해 있다 보니, 전세 물량이 줄고 전세 가격은 계속 오르는 현상이 두드러지고 있다. 여기에다 부동산 가격 하락이 고착화될 것이라는 우려까지 퍼져 주택 구매 수요는 더 줄고 있다. 이런 상황을 종합해보면 부동산 정책의 패러다임 전환이 필수불가결해 보인다.
전세 시장의 기본 원리에는 주택 가격 상승에 따른 자본이득 기대가 있다. 주택 가격 상승에 따른 자본이득을 제외하면, 집을 소유하는 것이 전세보다 낫다고 확신하기 어렵다. '소유'와 '전세'의 가장 큰 차이는 자본이득의 기대 여부인데, 집값이 올라가지 않을 것이라면 집을 굳이 사지 않아도 전세로 살면서 동일한 주거 서비스를 누릴 수 있다. 만약 소유한 주택에서 자본이득을 기대할 수 없다면, 전세로 자금을 조달해서 주택을 구입할 이유가 없고 결국 전세 물건을 공급할 이유도 없다.
과거에는 주택 보유가 자본이득을 보장했다. 인구가 늘고 주택 보급이 부족한 상태에서 부동산 가격 상승이 계속된 것이다. 다시 말해 전세로 자금을 조달해서 주택을 보유하는 것은 수익률이 보장된 투자였다. 이런 상황에서는 정부의 정책 초점이 '1가구 1주택'을 초과하는 주택보유에 대해 자본이득을 회수해 다주택 소유를 제어하고 주택가격 상승을 억제하는 데 맞춰졌다. 많은 주택을 보유한 사람에게 자본이득이 집중되는 것을 막기 위해 타당한 정책이었다. 하지만 이제 부동산 보유 자체가 자본이득을 보장했던 패러다임은 더 이상 작동하지 않고 정책 변화도 불가피해 보인다.
결론부터 말하자면 지금 같은 상황에서는 자본이득 회수보다 사람들이 필요로 하는 지역에 안정적으로 주거 서비스를 제공하는 데 정책의 초점을 맞춰야 한다. 이를 위해서는 주택 공급이 원활하게 이뤄져야 하며, 주택 매입이 가능한 투자자 수요가 필수적이다.
하지만 '1가구 1주택' 원칙에 집착하면 주택을 매입할 수 있는 투자자가 매우 제한적이거나 과도한 차입에 의한 주택 구입으로 유도될 가능성이 크다. 물리적으로 주택을 공급하는 것은 건설회사이지만 건축된 주택을 주거 서비스 형태로 제공하기 위해서는 자신이 직접 거주하지 않더라도 이를 구매해 줄 사람이 필요하다. 지금처럼 가계부채 문제가 심각한 상황에서 차입에 의한 주택 구매는 부실화 위험성이 크다. 따라서 다주택을 보유할 수 있는 자금 여력을 갖춘 투자자가 주택 수요자로서 긴요하다.
임대 가능한 주택공급이 늘어나면 전세와 월세 형태에 상관없이 주거 서비스 비용이 감소하게 된다. 반대 상황이라면 수량적으로 주택 공급은 늘어도 미분양 주택은 쌓이고 전세 가격을 포함한 주거서비스 비용 부담이 올라가게 된다. 지금 한국 부동산 시장이 그렇다.
이런 측면에서 공적으로 주택을 구입하고 주거 서비스를 제공하는 공공 임대가 유효한 해결방법이 될 수 있다. 그러나 공공 임대주택만으로 거주수요가 많은 지역에 다양한 수요를 충족시키는 안정적인 주거 서비스 제공이 비현실적이다. 다양한 수요자의 취향 만족은 물론 재정 감당도 어렵다. 결국 민간에서 누군가 다주택을 보유하더라도 안정적인 주거 서비스를 공급할 수 있도록 정책적 여건을 마련하는 게 중요하다. 이제는 다주택 소유에 대한 차별적인 과세와 대우를 폐지하고 다양한 형태의 임대 서비스 제공이 이뤄지도록 촉진해야 한다.
무엇보다 최근 저금리 상황은 전세 가격을 부추기는 요인이 되고 있다. 금리가 낮아지면 더 많은 전세보증금을 받아야 같은 월세를 받는 꼴이기 때문이다. 특별한 이유로 전세 수요가 감소하지 않는 한, 전세 가격은 저금리 구조에서 계속 상승한다. 물론 향후 실물자산의 가격 상승이 기대된다면, 추가적인 가격 상승 이전에 주택을 서둘러 구입하는 심리가 퍼지면서 전세 수요가 주택 구매 수요로 전환돼 전세 가격 상승폭이 줄어들 수 있다.
하지만 지금은 경기 침체 장기화로 주택 가격 하락 전망이 팽배해 있다 보니, 전세 물량이 줄고 전세 가격은 계속 오르는 현상이 두드러지고 있다. 여기에다 부동산 가격 하락이 고착화될 것이라는 우려까지 퍼져 주택 구매 수요는 더 줄고 있다. 이런 상황을 종합해보면 부동산 정책의 패러다임 전환이 필수불가결해 보인다.
전세 시장의 기본 원리에는 주택 가격 상승에 따른 자본이득 기대가 있다. 주택 가격 상승에 따른 자본이득을 제외하면, 집을 소유하는 것이 전세보다 낫다고 확신하기 어렵다. '소유'와 '전세'의 가장 큰 차이는 자본이득의 기대 여부인데, 집값이 올라가지 않을 것이라면 집을 굳이 사지 않아도 전세로 살면서 동일한 주거 서비스를 누릴 수 있다. 만약 소유한 주택에서 자본이득을 기대할 수 없다면, 전세로 자금을 조달해서 주택을 구입할 이유가 없고 결국 전세 물건을 공급할 이유도 없다.
과거에는 주택 보유가 자본이득을 보장했다. 인구가 늘고 주택 보급이 부족한 상태에서 부동산 가격 상승이 계속된 것이다. 다시 말해 전세로 자금을 조달해서 주택을 보유하는 것은 수익률이 보장된 투자였다. 이런 상황에서는 정부의 정책 초점이 '1가구 1주택'을 초과하는 주택보유에 대해 자본이득을 회수해 다주택 소유를 제어하고 주택가격 상승을 억제하는 데 맞춰졌다. 많은 주택을 보유한 사람에게 자본이득이 집중되는 것을 막기 위해 타당한 정책이었다. 하지만 이제 부동산 보유 자체가 자본이득을 보장했던 패러다임은 더 이상 작동하지 않고 정책 변화도 불가피해 보인다.
결론부터 말하자면 지금 같은 상황에서는 자본이득 회수보다 사람들이 필요로 하는 지역에 안정적으로 주거 서비스를 제공하는 데 정책의 초점을 맞춰야 한다. 이를 위해서는 주택 공급이 원활하게 이뤄져야 하며, 주택 매입이 가능한 투자자 수요가 필수적이다.
하지만 '1가구 1주택' 원칙에 집착하면 주택을 매입할 수 있는 투자자가 매우 제한적이거나 과도한 차입에 의한 주택 구입으로 유도될 가능성이 크다. 물리적으로 주택을 공급하는 것은 건설회사이지만 건축된 주택을 주거 서비스 형태로 제공하기 위해서는 자신이 직접 거주하지 않더라도 이를 구매해 줄 사람이 필요하다. 지금처럼 가계부채 문제가 심각한 상황에서 차입에 의한 주택 구매는 부실화 위험성이 크다. 따라서 다주택을 보유할 수 있는 자금 여력을 갖춘 투자자가 주택 수요자로서 긴요하다.
임대 가능한 주택공급이 늘어나면 전세와 월세 형태에 상관없이 주거 서비스 비용이 감소하게 된다. 반대 상황이라면 수량적으로 주택 공급은 늘어도 미분양 주택은 쌓이고 전세 가격을 포함한 주거서비스 비용 부담이 올라가게 된다. 지금 한국 부동산 시장이 그렇다.
이런 측면에서 공적으로 주택을 구입하고 주거 서비스를 제공하는 공공 임대가 유효한 해결방법이 될 수 있다. 그러나 공공 임대주택만으로 거주수요가 많은 지역에 다양한 수요를 충족시키는 안정적인 주거 서비스 제공이 비현실적이다. 다양한 수요자의 취향 만족은 물론 재정 감당도 어렵다. 결국 민간에서 누군가 다주택을 보유하더라도 안정적인 주거 서비스를 공급할 수 있도록 정책적 여건을 마련하는 게 중요하다. 이제는 다주택 소유에 대한 차별적인 과세와 대우를 폐지하고 다양한 형태의 임대 서비스 제공이 이뤄지도록 촉진해야 한다.
다주택 보유에 대한 징벌적 과세를 폐지하라는 주장은 부동산 투기를 부추긴다는 오해를 살 수 있다. 하지만, '소득이 있는 곳에 과세하는 것'은 징세의 기본 원리이며 주택 가격 상승에 따른 자본이득에 대해 과세하는 것은 부동산 과세의 일반 원칙이다.
다만 몇 채의 주택을 소유했는지에 따라서가 아니라 자본이득 규모에 따라서 정해지는 일반 원칙이 중요한 시점이 되었다. '한 가구 한 자녀' 정책이 다자녀 정책으로 전환됐듯이, 이제는 '1가구 1주택 소유'라는 패러다임에서 벗어날 때가 되었다. 1가구 다주택 보유와 이를 통한 다양한 형태의 임대 제공을 촉진하는 것은 주택 구입을 위한 담보대출 형태의 과도한 부채 확대를 막는 동시에 주거 안정까지 도모하는 방안이 될 수 있다.
다만 몇 채의 주택을 소유했는지에 따라서가 아니라 자본이득 규모에 따라서 정해지는 일반 원칙이 중요한 시점이 되었다. '한 가구 한 자녀' 정책이 다자녀 정책으로 전환됐듯이, 이제는 '1가구 1주택 소유'라는 패러다임에서 벗어날 때가 되었다. 1가구 다주택 보유와 이를 통한 다양한 형태의 임대 제공을 촉진하는 것은 주택 구입을 위한 담보대출 형태의 과도한 부채 확대를 막는 동시에 주거 안정까지 도모하는 방안이 될 수 있다.