朴정부 행복주택(철도부지 등에 짓는 서민 임대주택), 5개 걸림돌 넘어야 행복해진다

지난 26일 오후 서울 양천구 양천아파트. 신정차량사업소 내 철로 바로 위에 있는 이 아파트는 1995년 서울시가 지은 임대주택이다. 16만7000㎡ 땅에 전용면적 33·39㎡ 아파트 2998가구(16개동)가 흩어져 있다. 단지 바로 밑으로 철로 18개가 지난다.

이 아파트는 박근혜 정부가 서민 주거 안정을 위해 추진하는 '행복주택' 모델이다. 행복주택은 철도 부지나 쓰지 않은 국·공유지 등을 활용해 짓는 임대주택. 철도 선로 위에 인공대지(덱·Deck)를 씌우거나 홍수방지용 물 저장고인 유수지를 메워 짓는다. 주변에 상업시설이나 공원 등 주민 편의시설을 배치해 도심 재개발 사업처럼 진행한다는 계획이다.

정부가 지난 20일 수도권 행복주택 시범지구 7곳을 공개했는데, 이 중 서울 오류·가좌와 경기 고잔 등 3곳이 철도 부지를 활용한다. 정부는 장밋빛 전망을 내놨지만, 전문가들은 몇 가지 문제를 해결하지 못하면 사업이 난관에 부딪힐 수 있다고 말한다.

김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "그동안 공공주택은 국민임대→보금자리주택→행복주택 등으로 명칭만 바꾼 형태로 진행하고 있다"면서 "행복주택도 여러 문제점을 보완하고 면밀히 추진해야 한다"고 말했다. 전문가들이 꼽는 행복주택 성공의 걸림돌은 크게 다섯 가지다.

1. 임대주택 넘쳐나는데…

행복주택 시범지구로 선정된 서울 송파·구로·서대문 등에는 최근 4년간 행복주택만 한 집 크기로 도시형 생활주택 1만6000여 가구가 인허가를 받았다. 여기에 새로이 행복주택 8550가구가 들어서면 이미 도시형 주택을 계획한 민간사업자들은 타격을 받을 수밖에 없다.

이 때문에 "지난 정부 때 민간 소형 주택 임대사업을 권장하기에 이를 믿고 지었다가 손해를 볼 처지"라는 반발이 나오고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "민간 임대시장이 위축되지 않도록 인센티브를 줘야 한다"고 말했다.

2. 지자체가 반대하는데…

행복주택 입지로 예정된 지역 반대도 무시할 수 없다. 이미 김문수 경기도지사는 안산 고잔지구 행복주택 계획 재검토를 요구했고, 전귀권 양천구청장 권한대행도 목동 행복주택 계획에 대해 반대 의사를 밝혔다.

경기도는 "한국토지주택공사(LH)가 도 내에 추진하던 국민임대단지, 보금자리지구 등 장기 지연 사업이 많은데 또 뭘 짓느냐"는 입장이다. 양천구는 "일대 주민들이 '임대주택 단지가 들어서면 집값이 떨어진다'는 이유로 반대하는데 사전 협의 없이 일방적으로 발표해 당혹스럽다"고 밝혔다.

잠실도 비슷한 분위기다. 경기도에서만 2012년 말 현재 지구 지정을 마치고도 착공하지 못한 국민임대주택 물량이 7만 가구에 이른다. 국토교통부는 "지자체 인허가를 받아도 되지 않는 사업이라 추진하는 데 걸림돌이 되지 않는다"면서도 "주민들이 반대하면 무리하게 밀어붙이지는 않겠다"는 입장이다.

3. 소음·악취·진동 3종세트…

행복주택 시범지구 중 철도 부지를 활용하기로 한 곳은 서울 오류·가좌와 경기 고잔 등 3곳. 국토부는 "이미 철도부지를 활용해 지은 서울 양천아파트 주민들을 대상으로 조사해보니 소음·진동에 대한 불만은 크지 않다"고 설명했다.

실제 양천아파트 단지를 돌아보니 주민들은 큰 불편을 느끼진 않았다. 주민들은 "가끔 쿵쿵거리는 소리가 들리지만 오래 살다 보니 익숙해져 견딜 만하다"고 했다. 하지만 철도 차량 소음이 적다고는 할 수 없었다. 물을 장기간 저장하는 유수지 개발은 악취 문제를 해결해야 한다. 국토부는 이를 제거하는 기술이 어렵지 않다고 말한다. 하지만 일각에선 "기술적으로 극복하는 데 한계가 있다"며 "최신 기술·공법을 적용하다 보면 공사비가 올라가 임대료가 상승하는 문제가 생길 수 있다"는 주장도 나온다.

4. 저소득층 밀집 슬럼화 우려

100% 임대주택만으로 짓는 행복주택 특성상 사실상 '저소득층 밀집 주거 단지'로 고립될 수 있다는 우려도 있다. 전문가들은 임대와 분양을 섞어 '소셜 믹스(Social Mix·사회·경제적 배경이 다른 구성원들을 한데 모아 살게 하는 것)'를 추구해야 한다는 조언한다. 국토부 한창섭 공공주택건설추진단장은 "슬럼화되지 않도록 저소득층이라도 사회적으로 재기를 꿈꾸거나 희망을 갖고 도약하려는 입주자를 우선적으로 받는다는 게 기본 방침"이라고 말했다.

5. 늘어나는 사업비 어떻게?

당초 행복주택 건축비는 3.3㎡당 363만원 정도로 예측됐으나, 국토부는 "다양한 디자인과 최신 구조 공법을 도입하기 때문에 3.3㎡당 450만~540만원쯤 될 것"이라고 전했다. 최고 50%가량 증가한 셈. 이렇게 되면 20만 가구를 짓는 데 14조~16조원이 필요하다. 이 사업을 주도할 한국주택토지공사(LH)나 서울시 산하 SH공사 부담이 커질 수밖에 없다. 현재 두 기관은 부채가 각각 138조원(부채 비율 466%)· 18조원(346%)에 달하는 상태라 행복주택 건설로 인한 추가 부담을 꺼리는 분위기다.