거래 뚝… 누가 부동산을 절벽으로 내모는가… "바보야, 문제는 세금이야"

주택 취득세 감면 혜택이 종료되는 6월 말을 앞두고 부동산세제 개편이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 국토교통부 서승환 장관은 지난 19일 "상식적으로 현재 주택 세제는 바람직하지 않다"며 세제 개편 논의에 불을 댕겼다.

세제 개편의 핵심은 취득세다. 이는 우리나라 취득세율이 다른 나라들과 비교할 때 너무 높기 때문이다. 미국과 캐나다의 주택 취득세율은 각각 1%, 1.3%에 불과하고 영국과 프랑스도 2%와 2.5%다. 반면 우리나라의 법정 최고 취득세율은 7월부터 4%로 인상돼 선진국들보다 높은 수준이 된다. 이처럼 높은 취득세율은 주택 거래자들에게 상당한 부담으로 작용할 수밖에 없고, 결국 주택거래동결 효과를 가져와 부동산 시장의 정상적 기능에 장애물이 된다.

◇취득세율 낮아졌지만…

우리나라 취득세는 부동산 경기 변동에 따라 수차례 변해왔다. 예컨대 현재 법으로 정해진 부동산 취득세 법정 최고 세율은 4%다. 하지만 2011년과 2012년에 한시적으로 9억원이 넘는 고가 주택 보유자와 다주택자에게 적용된 경우를 제외하고는 2005년 이후 8년간 취득세 최고 세율은 2%로 유지됐다. 이 같은 정부의 임기응변식 세율 조정은 부동산 시장에 대한 예측 가능성을 현저히 떨어뜨리고, 잠재적인 매수 희망자가 세율이 떨어질 때까지 주택 매입을 늦추는 시장 왜곡 현상을 가져왔다.

하지만 취득세율이 낮아졌다고 해서 국민이 내는 취득세 부담이 줄어든 것은 아니다. 이는 2006년부터 취득세를 매기는 기준(과세표준)이 시가의 30~40% 수준인 시가표준액에서 실거래가로 변했기 때문이다. KDI(한국개발연구원) 분석에 따르면, 2006년 이후 실거래가 과세에 따라 취득세 과표는 3배 올랐지만 최고 세율은 5%에서 4%로 낮아지는 데 그쳤기 때문에 실제 부담은 2.5배 높아졌다. 이에 따라 세율 소폭 인하에도 불구하고 취득 세수는 이전보다 크게 늘었다. 실거래가 과세가 시작된 2006년 주택을 포함한 총 취득세액은 2005년보다 15.7% 증가했다.

◇취득세 감면 끝날 때마다 거래 뚝

문제는 취득세 감면이 수없이 되풀이되면서 취득세 감면이 종료될 때마다 부동산 시장에 거래가 뚝 끊기는 거래 절벽 현상이 발생했다는 것이다. 최근 몇 년간 주택 매매 추이를 보면 취득세 상승이 얼마나 부동산 시장을 위축시키는지를 한눈에 알 수 있다. 취득세 최고 세율이 4%로 복귀한 2012년 1월 주택 매매 건수는 5만645건으로 취득세 감면 기간이던 2011년 12월(13만6692건)의 절반 이하 수준으로 줄었다. 또 올해 1월에도 취득세 감면 연장 여부가 결정되지 않으면서 2012년 12월 13만7361건에 달했던 주택 거래량이 5만4632건으로 급감했다.

반대로 취득세 감면이 시행됐던 기간엔 부동산 거래가 급증하는 효과가 나타났다. 법정 최고세율이 4%로 오른 2011년 1월과 2월엔 주택 거래량이 9만건대에서 머물렀으나 3월부터 세율을 50% 감면하자 거래량이 11만건을 돌파했다.

2012년에도 취득세 감면이 적용된 10월부터 12월까지 3개월간의 평균 주택 거래량은 11만건으로, 취득세를 감면하지 않았던 1~9월 평균 거래량(7만5000건)보다 훨씬 많았다.

이처럼 취득세 감면 혜택이 종료되면 거래량이 급락하고, 반대로 취득세 감면이 시행되면 거래가 급증하는 현상은 시장 참여자들이 취득세 정책에 따라 거래 시기를 조정하기 때문이다. 부동산 정책이 부동산 시장을 안정시키는 기능보다는 오히려 거래량의 변동성을 높이는 부작용을 초래하고 있는 것이다.

◇징벌적 세제는 주택 시장 왜곡

취득세율 인하와 함께 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세 폐지도 부동산 시장의 정상화를 위해 필요한 과제다. 과거 정부는 주택 시장 안정화와 주택 투기 수요 억제 목적으로 다주택 보유자에 대해 양도소득세 중과세와 종합부동산세를 부과하였다. 양도소득세는 올해 말까지 한시적으로 2년 이상 보유한 양도분에 한하여 일반세율인 6~38%를 적용하지만, 내년부터는 중과세로 복귀한다. 이렇게 되면 법정세율이 1가구 2주택자는 50%, 1가구 3주택 이상자는 60%로 급등한다. 이는 OECD(경제협력개발기구) 가입국 중 어느 국가에서도 찾아볼 수 없는 고율의 세금이다. 이 같은 다주택자에 대한 징벌적 과세는 인위적인 거래 동결 효과를 가져와 주택 시장의 순기능을 왜곡하고 경제적 효율성을 저하한다.

세금 정책 한 가지만으로 부동산 시장을 안정시킬 수 없다는 사실은 이미 역대 정부의 실패한 부동산 정책을 통해 증명됐다. 부동산 정책의 일관성을 유지하면서 시장의 예측 가능성과 정책의 신뢰도를 높일 수 있는 근본적인 세제 정책이 마련돼야 할 시점이다.