잘나가던 지방 부동산… 쏟아지는 새집, 빈집 되나

전국적인 부동산 시장 침체 속에서도 세종특별자치시는 최근 2년여간 '나 홀로 호황'을 누린 지역이었다. 그러나 올 상반기 아파트 분양 청약 경쟁률이 평균 1.23대1을 기록, 작년 같은 기간 경쟁률 5.17대1과 비교해 기대에 크게 못 미치는 성적을 남겼다. 지방 시장을 이끌었던 부산광역시도 올 상반기 부진했다. 청약 경쟁률 평균 3.92대1로 작년(9.87대1)에 비하면 반 토막이 났다.

좀처럼 침체의 늪에서 벗어나지 못하는 수도권 주택 시장과 달리 그나마 사정이 나았던 지방 시장마저 곳곳에서 경고등이 켜지고 있다.

2011년 전후 지방에서 대거 분양됐던 아파트가 올 하반기부터 본격적으로 입주를 시작하면서 공급 과잉에 대한 우려가 고개를 들고 있다. 전문가들은 단기간 특정 지역에 입주 물량이 몰리면 전세금이 오르는 것을 막는 효과도 있긴 하지만 집값 하락을 부추기는 계기가 될 수 있다고 지적한다.

올 상반기에는 4·1 부동산 대책과 취득세 감면 혜택 등 부양책이 뒷받침되면서 그나마 부동산 시장이 근근이 버텼지만, 하반기에는 뚜렷한 호재(好材)가 없어 최악의 불황이 찾아올 수 있다는 우려도 나오는 실정이다.

◇단기간에 입주량 급증

지난해 수도권을 제외한 지방 14개 시·도에서 입주한 아파트는 7만여 가구. 이 숫자는 올해 10만2000여 가구로 늘었고, 내년에는 15만3400여 가구가 예정되어 있다. 2년 새 입주량이 배 이상 증가한 것이다.

지난해에는 입주 물량이 1만 가구를 넘은 곳은 부산뿐이었지만, 올해는 부산·경남·전남 3곳으로 늘어났다. 내년에는 세종시에서만 1만4600여 가구가 입주를 시작하는 등 14개 시·도 중 절반인 7곳에서 1만 가구 이상 입주 행렬이 이어진다.

이처럼 단기간에 입주량이 많이 늘어난 데는 2010~2011년 사이 지방 주택 시장이 달아오를 조짐을 보이자 건설사들이 이 시기에 집중적으로 분양에 나섰기 때문이다.

부동산114에 따르면 2009~2010년 각각 7만 가구 안팎이던 지방 아파트 분양은 2011년 15만 가구, 2012년 16만 가구까지 늘었다.

2008년 글로벌 금융위기를 맞자 건설사들은 지방 아파트 공급을 대폭 줄였다. 그러자 새 아파트가 부족해졌고, 이에 따라 전세금과 집값이 동반 상승하면서 다시 건설사들이 대규모 분양에 나선 것이다.

◇ 미입주 속출 우려 커져

아파트를 분양받으면 입주 시점까지 잔금을 다 내야 입주를 할 수 있다. 통상 집값의 30% 정도가 잔금으로 남는다. 잔금을 못 내면 계약에 따라 위약금을 추가로 물어야 한다.

잔금을 치를 형편이 안 되면 입주하기 전 분양권을 팔아 문제를 해결할 수도 있지만, 특정 지역에 대규모 입주가 일시에 이뤄지면 분양권 매매 물량도 덩달아 넘치면서 팔아치우기도 쉽지 않게 된다.

수도권에서는 최근 인천 청라국제도시나 영종하늘도시 등에서 비슷한 상황이 벌어져 '입주 대란'이 벌어진 적이 있었다. '묻지 마 청약' 열기를 타고 일단 분양은 받았지만, 입주 때까지 잔금을 마련하지 못한 상태에서 부동산 경기 침체 영향으로 분양권 매매마저 막혀 입주 예정자들이 대거 입주를 못하게 되면서 빈집이 속출한 것이다.

지방 주택 시장도 상승세가 꺾이면서 이 같은 우려가 커지고 있다. 지방 5대 광역시의 올해 상반기 집값 상승률이 평균 0.94%에 머물렀다. 대구만 3.6% 올랐을 뿐 부산과 대전은 하락세로 전환됐고, 광주와 울산은 1%도 채 오르지 않았다. 2011년에는 연간 5대 광역시의 집값 상승률이 평균 15%가 넘었다.

부동산114 함영진 리서치센터장은 "올 초부터 지방 시장이 주춤할 것이라는 예상이 많았지만 4·1 부동산 대책으로 하락폭이 그나마 둔화됐다"며 "대책 효과가 주춤할 수 있는 연말 전후로 지방 입주량이 많아 소비자들이 주의해야 하는 상황"이라고 말했다.

◇지역별 차별화 불가피

하반기 이후 지방 주택 시장은 지역별로 큰 차이를 보일 가능성이 크다. 우선 과거 공급이 집중된 지역에서 입주가 얼마나 원활하게 진행되느냐가 관건. 건설사들도 그동안 분양이 많았던 주요 광역시보다는 지방 중소 도시 위주로 분양할 계획이다.

혁신도시 조성 등 지역별 개발 사업 진행 상황도 눈여겨봐야 할 요인 중 하나다. 공공기관이 옮겨오고 기업들이 들어서면 인구가 늘고 이에 따라 부동산 시장도 활발해지기 때문이다. 올 하반기 대구·경북·경남 등 5개 지역 혁신도시에서 시작되는 첫 주민 입주가 계획대로 잘 이뤄지는지도 지방 부동산 시장을 전망하는 지표가 될 수 있다.

4·1 부동산 대책 효과가 하반기까지 이어질 수 있는지도 관심사다. 지방 14개 시·도 미분양 주택 규모는 지난해 말 4만2288가구에서 4·1대책이 나온 이후인 5월 말에는 3만4127가구까지 줄었다. 2010년 말 6만 가구에서 2011년 말 4만2000가구로 감소했다가 지난해에는 거의 변화가 없었는데 올 4~5월 큰 폭으로 미분양 주택 물량이 해소된 것이다.

한국건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "지방에서는 수년간 공급이 꾸준히 이어지면서 집을 사려는 사람은 이미 대부분 다 산 것으로 판단된다"며 "단기적으로는 부동산 대책이나 개발 사업 효과가 나타날 수 있지만 큰 흐름을 바꾸기는 어려울 것"이라고 말했다.