[부동산 인사이드] '수직 증축' 앞둔 분당 들썩… 소형 3000만원 올라
입력 : 2014.03.17 22:57
[내달 25일부터 리모델링 가능… 투자문의 급증]
"아파트 3층 더올리면 부담 30%↓"
단지마다 조합설립 등 잰걸음… 일부는 14개 건설사 초청 설명회
성남市, 10년간 5000억 지원
"전용 40㎡짜리 리모델링땐 가구당 8400만원 수익 기대"
17일 낮 경기도 분당에 있는 '느티마을3단지' 아파트. 지어진 지 20년 가까이 된 10~25층 높이의 아파트 빌딩 사이로 '리모델링 시범단지 신청 접수'라고 적힌 하얀색 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 김명수 느티마을3·4단지 리모델링추진위원장은 "리모델링으로 기존 건물보다 3개 층을 더 올리면 주민들의 공사비 부담이 30%가량 줄어든다"며 "사업비 감소로 찬성하는 주민이 많아지면서 다른 단지들도 리모델링 사업을 서두르고 있다"고 말했다.
수직 증축 리모델링에 대한 전면(全面) 허용이 한 달여 앞으로 다가오면서 분당의 중층(中層) 아파트 리모델링 시장이 바빠지고 있다. 리모델링 추진 단지는 조합 설립을 준비하고 건설사 대상으로 현장 설명회를 여는 등 사업 추진에 속도를 내고, 소비자들의 투자 문의도 부쩍 늘고 있다. 작년 말 국회를 통과한 주택법 개정안은 건축 15년이 경과한 아파트에 대해 다음 달 25일부터 건물 층수를 최대 3개 층까지 높이고 가구 수(數)도 기존보다 15% 늘리는 수직 증축 리모델링 사업을 허용한다.
◇분당 아파트의 76%가 리모델링 대상
경기도 분당은 1990년대 초반 아파트가 집중적으로 지어지면서 전체 아파트의 약 76%인 8만6339가구(122개 단지)가 리모델링 대상에 포함됐다.
수직 증축 리모델링에 대한 전면(全面) 허용이 한 달여 앞으로 다가오면서 분당의 중층(中層) 아파트 리모델링 시장이 바빠지고 있다. 리모델링 추진 단지는 조합 설립을 준비하고 건설사 대상으로 현장 설명회를 여는 등 사업 추진에 속도를 내고, 소비자들의 투자 문의도 부쩍 늘고 있다. 작년 말 국회를 통과한 주택법 개정안은 건축 15년이 경과한 아파트에 대해 다음 달 25일부터 건물 층수를 최대 3개 층까지 높이고 가구 수(數)도 기존보다 15% 늘리는 수직 증축 리모델링 사업을 허용한다.
◇분당 아파트의 76%가 리모델링 대상
경기도 분당은 1990년대 초반 아파트가 집중적으로 지어지면서 전체 아파트의 약 76%인 8만6339가구(122개 단지)가 리모델링 대상에 포함됐다.
관할 지방자치단체인 성남시도 지난해 '리모델링 지원센터'를 세우는 등 리모델링 사업을 지원하는 데 적극적이다. 성남시는 올해 마련한 100억원의 기금으로 '선도추진 시범단지'와 '공공지원 시범단지' 4곳에 대해 ▲조합 구성 ▲용역업체와 시공사 선정을 지원하는 등 앞으로 10년간 총 5000억원을 리모델링 사업 활성화에 투입한다는 계획이다.
김낙중 성남시청 리모델링지원센터장은 "지난 14일 신청서 접수를 마감한 결과 느티마을3·4단지, 매화마을2단지 등 11개 단지가 신청했다"며 "다음 달 중순까지 리모델링 자문단 회의를 거쳐 공공지원 시범단지 2곳을 선정할 계획"이라고 말했다.
리모델링 추진 단지들도 사업 준비에 분주하다. 매화마을 1단지는 지난달 14일 리모델링 시공사 선정을 위해 14개 건설사를 초청, 현장 설명회를 열었다. 2009년에 조합을 설립한 한솔마을 주공5단지는 시공사로 현대산업개발을 이미 선정해놓은 상태다.
◇분당 아파트, 경기도 내 상승률 2위
지난달 17일 경기도 성남지원 경매 법정에서는 정자동 H아파트(전용면적 102㎡)가 매물로 나오자 응찰자 9명이 몰려나왔다. 이 아파트의 낙찰가격은 5억3350만원. 입찰자가 한 명도 없어 유찰됐던 2개월 전과 달리, 감정가격(5억원)보다 더 높은 가격에 팔린 것이다.
김낙중 성남시청 리모델링지원센터장은 "지난 14일 신청서 접수를 마감한 결과 느티마을3·4단지, 매화마을2단지 등 11개 단지가 신청했다"며 "다음 달 중순까지 리모델링 자문단 회의를 거쳐 공공지원 시범단지 2곳을 선정할 계획"이라고 말했다.
리모델링 추진 단지들도 사업 준비에 분주하다. 매화마을 1단지는 지난달 14일 리모델링 시공사 선정을 위해 14개 건설사를 초청, 현장 설명회를 열었다. 2009년에 조합을 설립한 한솔마을 주공5단지는 시공사로 현대산업개발을 이미 선정해놓은 상태다.
◇분당 아파트, 경기도 내 상승률 2위
지난달 17일 경기도 성남지원 경매 법정에서는 정자동 H아파트(전용면적 102㎡)가 매물로 나오자 응찰자 9명이 몰려나왔다. 이 아파트의 낙찰가격은 5억3350만원. 입찰자가 한 명도 없어 유찰됐던 2개월 전과 달리, 감정가격(5억원)보다 더 높은 가격에 팔린 것이다.
수직 증축 리모델링에 대한 시장의 기대감이 높아지면서 아파트 값도 강세(强勢)이다. 작년 말 3억4500만원에 거래됐던 매화마을2단지(67㎡)는 최근 3억7500만원까지 올랐고, 한솔주공5단지(42㎡) 시세(時勢)는 같은 기간 2억5000만원에서 2억8500만원으로 상승했다. '부동산 114'에 따르면 분당 아파트 가격 상승률(0.88%)은 올 들어 경기도에서 과천시(0.92%) 다음으로 많이 올랐고 서울 평균 아파트 상승률(0.65%)보다 높았다. 지난달 아파트 경매 낙찰가율(90.7%) 역시 2009년 9월(91.7%) 이후 4년 5개월 만에 가장 높은 것으로 나타났다.
◇주차권·日照權 등 해결 과제
하지만 전문가들은 수직 증축 리모델링 사업의 수익성을 좀 더 면밀히 따져봐야 한다고 조언한다. 부동산투자자문업체 'J&K부동산투자연구소'에 따르면, 분당신도시의 A아파트를 수직 증축으로 리모델링할 경우, 한 가구당 최고 25%의 투자 수익을 낼 수 있을 것으로 분석됐다.
현재 시세가 2억3000만원인 전용면적 40㎡형 아파트에 9400만원을 들여 56.7㎡ 크기의 새 아파트로 개조할 경우, 집값은 4억800만원에 이를 것이라는 예상이다. 즉 아파트 가격과 공사비로 3억2400만원을 투입해 약 8400만원의 수익을 거둘 수 있다.
하지만 리모델링은 기존 아파트를 허물고 새로 짓는 게 아니어서 한계도 있다. 수직 증축으로 가구 수가 늘어나는 데 따른 도로와 주차장 부족, 일조권 침해 문제도 있다. 함영진 '부동산114' 센터장은 "리모델링 사업은 단기 시세 차익보다는 깨끗한 새 아파트를 장만하고 싶은 실수요자들이 관심을 갖는 게 바람직하다"고 말했다.
◇주차권·日照權 등 해결 과제
하지만 전문가들은 수직 증축 리모델링 사업의 수익성을 좀 더 면밀히 따져봐야 한다고 조언한다. 부동산투자자문업체 'J&K부동산투자연구소'에 따르면, 분당신도시의 A아파트를 수직 증축으로 리모델링할 경우, 한 가구당 최고 25%의 투자 수익을 낼 수 있을 것으로 분석됐다.
현재 시세가 2억3000만원인 전용면적 40㎡형 아파트에 9400만원을 들여 56.7㎡ 크기의 새 아파트로 개조할 경우, 집값은 4억800만원에 이를 것이라는 예상이다. 즉 아파트 가격과 공사비로 3억2400만원을 투입해 약 8400만원의 수익을 거둘 수 있다.
하지만 리모델링은 기존 아파트를 허물고 새로 짓는 게 아니어서 한계도 있다. 수직 증축으로 가구 수가 늘어나는 데 따른 도로와 주차장 부족, 일조권 침해 문제도 있다. 함영진 '부동산114' 센터장은 "리모델링 사업은 단기 시세 차익보다는 깨끗한 새 아파트를 장만하고 싶은 실수요자들이 관심을 갖는 게 바람직하다"고 말했다.