[2014 대한민국 부동산 트렌드쇼] "팍 꽂히는 경매 물건일수록 조심… 너무 高價에 낙찰받는 경우 많아"

"낙찰을 받으려고 적정 가격보다 수천만~수억원을 더 써냈다가 뒤늦게 땅을 치며 후회하는 경우가 너무 많습니다."

이달 들어 법원 경매에 부쳐진 수도권 아파트 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 90%에 육박한다. 이는 2009년 이후 최근 5년 새 최고 수준이다. 그만큼 부동산 경매 시장이 뜨겁다.

부동산 경매 전문가인 이영진〈사진〉 이웰에셋 대표는 10일 "경매로 알짜 수익을 올리는 지름길은 최대한 싼 가격에 물건을 제대로 구입하는 것"이라며 "경매 전 과정에서 철저한 현장 조사와 수익률 분석을 해야 한다"고 말했다. 그는 "투자 목적을 명확히 하고 타깃을 설정하라"고 했다. "시세 차익을 노린 투자일수록 보수적으로 입찰가를 써 내야 합니다. 놓치기 아까운, '팍 꽂히는 물건'일수록 더 조심하세요. 실제 거주 목적이라면 투자 패턴을 더 적극적으로 가져가도 좋습니다."

철저한 현장 조사도 필수적이다. 건물 외관이 번듯하다고 대충 둘러보고 끝내는 경우가 많은데, 지하실부터 옥상 구석구석까지 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 것.

"낙찰받은 뒤 보수나 리모델링 비용이 예상보다 많이 나와 한숨 쉬는 투자자들이 많습니다. 불법 증개축된 부분을 지나쳤다가 나중에 원상회복 이행강제금을 물기도 합니다."

그는 "감(感)에 의존한 입찰가 산정은 필패(必敗)의 지름길"이라며 "발품, 손품을 팔아 주변의 거래 시세와 급매물 가격, 평균 낙찰가율 등 통계를 따져봐야 한다"고 했다.

"취득세 등 제세공과금이나 건물 개·보수 비용, 임차인 보증금, 명도 비용, 폐기물 처리비 등을 간과했다가 매입단가가 예상보다 최대 30%까지 늘어난 경우도 적잖습니다."

이 대표는 "북새통 경매 법정에서 평정심을 잃고 입찰가를 높여 써냈다가 큰 낭패를 보는 투자자들이 너무 많다"며 "경매 현장 분위기에 휩쓸려 악수(惡手)를 둬서는 안 된다"고 거듭 강조했다. "진짜 경매는 낙찰 이후에 시작됩니다. 명도가 완전히 끝날 때까지 낙찰자가 을(乙)의 입장에서 점유자와 협의해야 시간과 비용, 노력을 줄일 수 있습니다."

이 대표는 다음 달 3~4일 서울 강남구 대치동 서울무역전시장(SETEC)에서 조선일보 주최로 열리는 '2014 대한민국 부동산 트렌드쇼' (www.rtrendshow.com)에서 '경매, 5000만원이면 충분하다'를 주제로 투자의 비법을 소개한다.