[2014 대한민국 부동산 트렌드 쇼] "빌딩 투자, 시세차익보다는 임대수익… 양질의 세입자 확보여부가 成敗 갈라"

"저금리 시대인 요즘, 빌딩·오피스 투자의 대세(大勢)는 안정적 임대 수익을 확보하는 장기 투자입니다. 제때 꼬박꼬박 월세 내는 '착한 임차인'을 확보하는 게 중요합니다. 일반 투자자라면 시세 차익을 노리는 투기성 접근은 아예 생각도 마세요."

빌딩·오피스 투자 전문 컨설턴트인 김우희〈사진〉 저스트알 대표는 "주식이나 채권 대신 실물 자산에 분산 투자해 불확실성을 줄이려는 이들이 늘고 있다"며 "나무를 심어 숲으로 키우는 자세로 길게 보고 뚝심 있게 투자해야 한다"고 말했다. 그는 "빌딩 투자에서 승부처는 양질(良質)의 세입자 확보 여부"라며 '투자의 정석(定石)'을 단계별로 꼽았다.

"국토부가 발표하는 상업용 부동산 임대 가격 지수는 최근 보합세를 보이며 박스권에서 머물고 있습니다. 이런 상황에서 투자자들은 공실률이 낮고 장기 렌트가 가능한 빌딩을 확보해야 합니다. 그러려면 철저한 현장 조사가 필수입니다."

그는 "특히 요즘 잘나가는 기업체의 후광 효과를 볼 수 있는 매물을 집중 공략하라"고 조언했다. 주변에 대형 IT·게임업체가 있다면 연관 벤처기업들이 몰려 입주할 가능성이 크다는 것. 구체적으로 서울 도심이나 강남권 외에 구로·가산디지털단지와 상암DMC권, 판교테크노밸리처럼 배후 산업단지가 있는 곳이 유망하다고 했다.

"관심 지역에 어떤 기업들이 들어오고 나가는지, 이들과 공생(共生)하는 중견·중소기업 사무실의 흐름까지 확실히 꿰고 있어야 합니다. 어느 이면도로 주변에 사람들이 부쩍 몰리고 사무실 수요가 치솟는지는 운동화가 닳도록 발품을 팔아본 사람만 압니다."

김 대표는 "빌딩의 자산 가치는 임차인에게 달려 있다"며 "임대료 납입 현황을 건물 매입 전 확인해 '악성 임차인'을 걸러내면 향후 건물 관리가 한층 쉬워진다"고 했다. IT·의료·학원 등 '테마 빌딩'으로 특색을 살리면 건물 가치를 한층 높일 수 있다고 덧붙였다.

그는 "새로 들어서는 빌딩에 밀리지 않으려면 건물 관리에 지속적으로 관심을 기울여야 한다"며 "지은 지 20여년 지난 건물을 구입하는 경우라면 사무 공간뿐 아니라 계단과 화장실 등 공용 부분, 설비·배관·공조 등 내부 시설까지 반드시 점검해야 한다"고 강조했다.

김 대표는 다음 달 3~4일 서울 서울무역전시장(SETEC)에서 열리는 '2014 대한민국 부동산 트렌드쇼'(www.rtrendshow.com)에서 '베스트 부동산 투자 종목'을 주제로 전문가 토크 배틀을 벌인다.