[M+가 만난 고수] "전세로 목돈 깔고 살면 손해… 그 돈으로 역세권 빌라에 투자하라"

요즘 부동산 시장의 최대 이슈는 가파른 전세금 상승이다. 전세 세입자들은 전세로 계속 살아야 할지, 집을 사야 할지, 아니면 월세로 살아야 할지 선택지를 놓고 고민하고 있다. 지난 10년간 현장에서 실전 경험을 쌓으면서 부동산 서적을 7권 펴낸 장인석 착한부동산투자연구소 대표의 해법은 명쾌했다. 장 대표는 "전세로 살게 되면 재테크할 수 있는 목돈을 깔고 앉기 때문에 더 나은 미래를 설계하기가 어렵고, 결국 평생 전세 난민으로 떠돌 가능성이 높아진다"고 잘라 말했다. 전세살이를 하면 할수록 내 집 마련은 더 요원해진다는 것이다. "많은 사람이 전세를 살면 목돈을 안전하게 맡기고 매달 나가는 돈이 없으니 이득이지만, 월세는 매달 생돈이 나가니 엄청난 손해라고 생각하죠. 그래서 전세금이 매매가에 육박하는 기현상이 심화되고 있습니다. 하지만 과연 전세가 월세보다 유리할까요? 전세가 유리하다면 왜 선진국엔 전세가 없을까요?" 아파트와 전세를 버려야 더 나은 미래가 열린다는 장 대표. 정신이 번쩍 들 만큼 따끔한 그의 조언을 머니섹션 M플러스가 자세히 들어봤다.

―전세금 상승이 가파르다.

"전세금은 부동산 시장을 판단할 수 있는 정확한 잣대다. 매매가는 거품이 낄 수도 있지만 전세는 실수요자들이 정하는 것이기 때문이다. 전세난에 지친 사람들은 전세금에 돈을 더 보태 아파트를 사겠다고 말한다. 하지만 언제까지 아파트 값이 오르기만 고대하며 감당하지 못할 대출 이자만 내려고 하는가. 아직도 부동산에 돈을 묻기만 하면 성공이란 착각에 빠져 있나. 옛날엔 세월이 흐르면 부동산에 묻었던 돈이 황금이 되기도 했다. 하지만 이젠 냄새 나는 쓰레기만 될 뿐이다. 대출을 많이 끼고 아파트 사놓고 가만히 앉아 집값이 오르기를 기다리는 원시적인 투자는 이제 버려라."

―전세살이 탈출은 어떻게?

"전세살이는 빚만 계속 늘리는 것밖에 안 된다. 우리나라 월급쟁이가 돈 모아서 어떻게 아파트 전세금을 딱딱 올려주겠느냐. 결국 은행 돈을 빌려야 한다는 얘기고 전세 난민 신세는 이어진다. 이럴 땐 차라리 역세권 빌라를 사거나, 전세를 월세로 돌리는 과감한 발상의 전환이 필요하다. 월세의 경우엔 재테크할 수 있는 자본이 생긴다. 전세금이 지금 2억원인데 이걸 보증금 2000만원, 월세 90만원으로 돌린다고 생각해보자. 그러면 90만원의 월세는 매달 나가지만 1억8000만원이란 큰돈이 남는다. 이걸로 재테크를 해서 더 높은 수익을 노리라는 얘기다."

―큰돈 재테크엔 자신이 없는데.

"전세로 계속 살겠다는 사람에겐 (내가) 해 줄 말이 별로 없다. 돈을 그냥 악착같이 아끼는 것 말곤 무슨 뾰족한 수가 있겠느냐. 재테크란 건 사실 모험이며, 때론 실패할 수도 있다. 하지만 뭔가 해야만 부자가 될 수 있는 것이고 더 나은 미래도 펼쳐지는 것이다. 미국이나 유럽 등 선진국 사람들은 다 월세를 사는데, 그 사람들이 바보여서 그런 것인가. 전세로 이렇게 큰돈을 깔고 사는 것은 나라 경제 발전 측면에서도 옳지 않다. 소액을 가진 사람일수록 이런 재테크를 해야 하는 것인데, 오히려 서민들은 리스크를 짊어지려고 하지 않으니까 문제다."

―그럼 목돈을 어디에 굴려야 하나.

"전세를 살던 30대 젊은 부부가 여유 자금 9000만원을 어떻게 운용하면 좋겠느냐며 조언을 구했다. 이 부부는 은행 돈을 빌려 아파트를 매매하는 대신, 양재동에 투룸 빌라를 전세 끼고 3채 샀다. 지금 서울 역세권 빌라는 전세와 매매의 차이가 3000만~4000만원 정도밖에 안 된다. 아마 2년 정도 지나면 전세금이 더 오를 테니 본인 돈은 거의 다 찾아갈 것이다. 서울 강남은 향후 10년간은 재건축 이주 수요 때문에 전·월세가 계속 상승할 수밖에 없다. 신규 공급은 더디고 수요는 많아서다. 요즘 신축 역세권 빌라는 물량이 나오면 빠른 속도로 소진된다. 완공되기도 전에 다 팔려버리는 완판 행진이 이어지고 있다. 경매 시장에서도 빌라 인기가 높아져 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 고공행진 중이다."

―빌라는 호감도가 낮은데.

"요즘 신축 빌라는 아파트 뺨치게 잘 지어진다. 아파트의 대체 주거 공간으로 손색이 없다. 왜 그렇게 비싼 거주 비용이 드는 아파트만 고집하는가. 빌라는 아파트 전세금이면 충분히 살 수 있으니 전세난에 지친 사람들은 관심을 가져볼 만하다. 빌라의 최대 장점은 매매가다. 지하철역에서 도보로 10분 이내 거리에서 방 두 개짜리 투룸을 찾아라. 아파트보다 저렴하니 가격 경쟁력이 있으면서 입지가 좋으니 출퇴근도 편해 수요가 꾸준하다. 좀 더 구체적으로는 논현동, 양재동, 역삼동, 후암동, 합정동, 당산동, 신당동 등을 추천한다. 이런 곳에서 아이 낳고 키우다가 돈을 벌면 아파트로 옮기면서 매매하면 된다. 요즘 이런 다세대 투룸 가격이 2억3000만~2억5000만원 수준인데 전세가 2억원이라서 전세 끼고 사도 부담이 크지 않다. 단 빌라는 전·월세 수요가 많은 곳에서 골라야 한다. 또 유동 인구가 많은 곳이 안전하다."

―빌라를 사서 월세를 준다면.

"우리나라는 월세 문화가 정착이 안 되다 보니 일부 집주인은 전세 임차인을 우습게 안다. 돈벌이가 되지 않는다고 생각하니까 그렇다. 하지만 월세는 다르다. 월세 고객은 왕처럼 모셔야 한다. 그러니 호텔처럼은 못해도 고객 만족을 실현해야 한다. 그래야 공실도 적고 임대료 연체도 막을 수 있다. 대학가 인근처럼 경쟁이 치열한 곳에서는 감동 마케팅도 필요하다. 가령 세입자가 이사 오면 케이크와 카드를 보내 깜짝 감동시키는 것이다. 감동받은 임차인은 집을 깨끗하게 쓸 테고 임대료 연체도 가급적 하지 않으려 노력할 것이다. 월세는 말 그대로 임대 사업이기 때문에 비즈니스 마인드를 가져야 한다."

―편안한 월세는 없는가.

"월세는 임대료 연체가 생기면 가장 골치 아픈데, 이를 막으려면 결국 세입자 면접을 철저히 볼 수밖에 없다. 미국 등 선진국에선 세입자를 받기 전에 직업이나 신용도 등을 철저히 검증한다. 직장이 확실한 사람이나 학생 위주로 고르면 분쟁 위험을 덜 수 있다."