중도금 조이기… 강남 분양 열기 수그러들까

부동산 업계가 하반기부터 시작될 '중도금 집단 대출 규제' 때문에 긴장하고 있다. 정부가 건설사들이 아파트를 분양할 때 주택도시보증공사로부터 발급받는 보증의 건수와 액수 등에 제한을 두기로 함으로써 집단 대출이 이전보다 힘들어질 가능성이 높아졌기 때문이다.

업계에서는 이 규제로 과열됐던 서울 강남권의 재건축 분양 시장 등이 영향을 받을 것으로 보고 있다. 여기에 브렉시트(영국의 EU 탈퇴)로 한국 경제에도 불확실성이 커지면서 투자 수요가 줄어들어 부동산 시장이 당분간 '관망세의 눈치 보기 장세'로 바뀔 것이라는 분석도 나온다.

그러나 이 정도 규제로는 현재 탄력을 받은 부동산 투자 수요를 되돌리기 힘들며, 지금까지는 일제히 동시에 올랐던 강남 재건축 아파트 분양가 수준이 아파트별로 다양화하는 계기가 될 뿐이라는 반론도 나오고 있다.

◇중도금 대출 규제 시작, 강남 분양 시장 숨 고르기 가능성

정부가 집단 대출 조이기에 나선 것은 최근 서울 강남권을 중심으로 수도권 주택 분양 시장이 다소 과열 양상을 띠고 있기 때문이다. 서울 강남권을 중심으로 재건축 아파트가 잇따라 분양하면서 분양권 전매 시세 차익을 노린 단기 투자족과 '떴다방(이동식 중개업소)'이 대거 등장했다.

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 "주택도시보증공사의 대출 규제는 결국 강남 시장을 겨냥한 것으로 봐야 한다"고 했다. 건설사들이 중도금 집단 대출을 위한 보증을 받는 기관은 주택도시보증공사와 주택금융공사가 있다. 그러나 주택금융공사는 보증 대상 주택 가격을 9억원 이하, 보증 금액은 3억원 이내, 보증 건수는 1인당 2건 이하로 제한하고 있다. 최근 과열된 강남 재건축 아파트용 보증은 건설사들이 주로 주택도시보증공사로부터 받아왔다.

서울 강남에 신규 분양하는 아파트는 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 10억원을 넘어선다. 주택도시보증공사가 보증 대상 아파트를 10억원 미만으로 제한하면 10억원 이상 하는 서울 강남권 아파트를 분양받는 계약자는 분양가의 60%에 달하는 중도금을 자체적으로 마련해야 한다. 대형 건설사인 A사 분양 담당 임원은 "전체 중도금 중 주택도시보증공사 보증을 받지 못한 나머지 금액은 건설사나 개인이 자체 신용을 통해 대출받아 조달해야 하는데, 이 과정에서 중도금 대출금리가 상승할 것"이라고 했다.

◇"당분간 관망세 보이지만, 강남 잡기 쉽지 않을 것" 반론도

지난주 있었던 브렉시트도 강남 주택 시장 관망세를 짙게 할 한 요인이다. 함영진 부동산114 센터장은 "브렉시트가 국제 금융시장의 불안전성을 높인 만큼 당분간 투자 수요들이 많은 강남 부동산 시장이 '눈치 보기 장세'를 유지할 가능성도 있다"고 말했다.

반론도 있다. 강남은 언제나 투자 수요와 실수요가 넘치는 지역이다. 이 때문에 규제나 불확실성이 있다고 해도 신규 분양 시장의 열기가 쉽게 수그러들지 않는다는 것이다. 분양 대행사인 B사 관계자는 "'강남에 투기하지 마라. 단속한다'고 해도 지금은 강남 재건축 시장에 투자하면 확실히 남는 장사라는 분위기가 조성된 상태"라며 "실제로 어중간한 수도권 아파트나 오피스텔에 투자하는 것보다는 강남 재건축 시장에 투자하는 것이 안정적이라 투자 수요가 꾸준하다"고 말했다.

대신 강남권에서도 분양가와 상품성에 따라 청약 결과가 나뉠 가능성이 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보증을 못 받는 상황에서 분양가가 비싸면 계약자가 금리 부담을 다 떠안아야 하는 만큼 향후 가격 상승 가능성이 높은 아파트와 그렇지 않은 아파트를 정확히 구분하려는 수요자가 많아질 것"이라고 말했다.

☞중도금 집단 대출

아파트를 분양할 때 건설사가 신용으로 주택도시보증공사나 주택금융공사 등으로부터 보증서를 받아 은행 등에서 중도금을 빌린 뒤 계약자에게 연결해주는 대출을 말한다. 건설사가 한꺼번에 대출을 받는다는 의미에서 '집단 대출'이라고 부른다. 공사가 보증을 해주지 않으면 금리가 올라 이자 부담이 커진다.