투기 바람이 몰고 온… 부동산 시장 '3大 기현상'

경기 고양 삼송지구의 3.3㎡당 아파트 값이 인접한 서울 은평뉴타운을 추월했다. 부동산 리서치 업체 '부동산114' 조사에 따르면 올 9월 기준 고양 삼송지구 삼송동의 3.3㎡당 아파트 값은 1532만원으로, 인근에 있는 은평뉴타운(1513만원)을 넘어섰다. 은평뉴타운의 아파트 값이 최근 2년간 4.1% 오르는 동안, 삼송지구는 27.5% 폭등했기 때문이다. 고양 삼송지구는 3~4년 전까지만 해도 미분양이 넘쳐나 '아파트 분양의 무덤'이라 불렸던 곳이다. 함영진 부동산114 센터장은 "삼송은 금융 위기 이후 미분양이 속출해, 은평뉴타운의 시세를 따라가는 정도로 예상했다"며 "삼송이 가격을 주도하게 됐다는 것은 이상 현상"이라고 했다.

일부 시장이 과열되고 투기 세력이 유입되면서 기존에 통하던 부동산 시장의 상식을 깨는 '이상(異常) 현상'이 속출하고 있다. 전문가들은 "최근 부동산 시장에는 2006~2008년 버블이 꺼지기 직전 벌어졌던 현상들과 비슷한, 선뜻 이해가지 않는 일들이 속출하고 있다"며 "투자에 주의해야 한다"고 말했다.

◇투자 수요가 집값 좌우

우선 비슷한 입지라면 서울이 경기도보다 비싸다는 상식부터 깨지고 있다. 경기도 삼송지구가 3㎞ 정도 떨어져 있는 서울 은평뉴타운보다 비싼 이유는 뭘까. 신세계 복합쇼핑몰과 이케아의 건설계획, 신분당선을 삼송까지 연장하는 계획이 발표되면서 웃돈을 노린 투자 수요가 지하철 삼송역 부근 매물에 집중적으로 몰렸기 때문이다. 올 6월 삼송동 '삼송2차아이파크' 전용면적 84㎡형은 5억8000만원에 거래됐지만, 지하철 3호선 구파발역에 인접한 은평뉴타운 '박석고개 힐스테이트 1단지' 같은 면적은 5억6800만원에 거래됐다. 한 대형 건설사 관계자는 "인프라가 확충되고 미래가치가 부각되자 투자자들이 몰리면서 시세가 수직 상승했다"며 "삼송에서 분양한 오피스텔 물량의 50%가 전매를 통해 손바뀜이 일어났다"고 말했다.

◇청약 경쟁률은 치솟는데 계약률은 하락

신규 분양 시장의 청약 경쟁률은 해마다 높아지고 있지만, 실제로 분양 시작 3~6개월 안에 계약을 하는 초기 분양률은 급격하게 하락하고 있다. 지금까지 청약 경쟁률이 높으면 초기 계약률도 높아지는 것이 일반적이었다.

전국 평균 청약 경쟁률은 2014년부터 지속 상승해 올 9월 기준 12.4대 1을 기록했다. 반면 전국 민간 아파트 평균 초기 분양률은 작년 2분기 92.2%로 최고치를 찍고는 급격히 하락해 올 2분기 70.5%에 불과하다. 함영진 센터장은 "수천만원의 웃돈을 노리고 일단 무조건 다 청약을 넣고 웃돈이 붙으면 계약을 하고, 안 붙으면 계약을 포기하는 수법이 횡행하고 있다"며 "지방의 경우 청약통장 보유 6개월만 지나면 1순위 자격이 되기 때문에 이러한 '묻지마 청약을 하는 경우가 많다"고 했다.

◇서울은 과열, 지방은 급랭

그동안은 서울 강남 집값이 오르면, 서울 강북이 오르고 경기도와 전국으로 상승세가 이동해갔다. 하지만 최근 부동산 시장에서는 이런 '도미노 현상'이 사라졌다. 돈이 되는 지역과 단지에만 집중적으로 수요자와 투자자가 몰리면서 극심한 양극화가 진행되고 있는 것이다.

올 8월 청약을 받은 서울 개포3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’는 평균 100대 1의 경쟁률을 보였지만, 강원도 횡성에서 152가구 규모로 분양한 B아파트와 경북 문경에서 99가구를 분양한 C아파트에는 아무도 청약하지 않았다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “최근엔 수요자나 투자자들의 청약 패턴이 바뀐 것 같다”며 “웃돈이 붙을 만한 서울, 수도권 택지지구의 아파트에는 사람이 몰리지만 지방 부동산 시장은 차갑게 식고 있다”고 했다.

◇전문가들 "지금은 비이성적 과열"

부동산 시장의 상식이 깨지는 것은 최근 부동산 시장이 실수요자보다는 투자 세력에 의해 움직이고 있기 때문이다. 초저금리로 인해 마땅한 투자처가 없자 대출을 받아 웃돈이 붙을 만한 곳에 돈을 쏟아붓는 사람들이 크게 늘었다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “작년 말까지만 해도 실수요자가 70%, 투자자가 30%인 시장이었다면, 지금은 투자자가 60%, 실수요자가 40%인 상황”이라며 “최근 부동산 시장은 아파트 분양권이 ‘로또’가 돼버린 비이성적 과열 시장”이라고 말했다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “최근 시장은 매물이 없어도 호가가 계속 치솟고, 빌딩이나 오피스텔 공실률이 높아져도 매매가는 상승하는 기이한 현상을 보인다”며 “지금은 ‘너머에 정점이 보이는 시기’이기 때문에 단기 급등 지역에 대한 투자는 피해야 한다”고 말했다.