중도금 대출의 '역주행'… 나홀로 고금리 폭리

최근 경기도 화성의 아파트에 당첨된 대기업 차장급 회사원인 문모(46)씨는 건설사 소개로 집단대출(중도금 대출) 3억원을 받기로 했다. 그는 집단대출 금리가 4% 수준이라는 말을 듣고 깜짝 놀랐다. 그는 "작년 초에 경기도에서 아파트를 분양받은 회사 동료는 2.5%에 중도금 대출을 받았는데 갑자기 금리가 올랐다"면서 "내가 은행에서 받는 마이너스통장 대출 금리(3.2%)보다 더 비싸다"고 말했다.

금융회사들이 아파트 분양 등에 필요한 '집단대출'에 과도한 고금리를 적용하고 있다는 비판이 쏟아지고 있다. 현재 기준금리가 사상 최저 수준(1.25%)으로 내리면서 주택담보대출을 비롯한 금융회사의 대출 금리는 하락세다. 그러나 유독 집단대출만 금리가 오르는 '역주행'을 하고 있다.

◇모든 대출 금리 내리는데, 집단대출 금리만 올라

집단대출은 아파트 등을 분양받은 계약자들이 건설회사의 알선을 받아 금융회사에서 대출을 받는 형식으로 진행된다. 주택협회 등에 따르면 대형 건설사 아파트 현장의 경우 집단대출 금리가 지난해 초 2.2% 안팎이었다.

하지만 지난해 하반기 2.8%(은행권 기준) 수준까지 올랐고 지난 5~6월쯤에는 3.5%까지 치솟았다. 지난 하반기부터 금융위원회가 가계부채 증가의 '원흉'으로 집단대출을 지목한 것이 계기가 됐다. 은행들이 '집단대출' 억제를 명분으로 경쟁적으로 금리를 올렸다.

가을철 분양 시즌이 되면서부터는 금융 당국이 가계부채 줄이기에 더욱 적극적으로 나서면서 은행들은 하반기부터는 집단대출을 사실상 취급하지 않고 있다. 은행 대신 수협·새마을금고 등 제2금융권이 집중적으로 집단대출을 취급했다. 문제는 제2금융권이 집단대출을 취급하면서 금리가 4.5% 수준까지 더욱 올랐다는 점이다. 반면 기준금리는 지난해 초 2%에서 1.25%로 떨어졌고, 주택담보대출 금리는 2.8% 수준에서 0.3~0.4%포인트 떨어졌다.

◇보증서 있는 집단대출, 주담대보다 금리 높을 이유 없어

집단대출이라고 해서 일반 주택담보대출 금리보다 금리가 높을 이유는 없다. 집단대출은 계약자가 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사 등에 보증료(대출 금액의 0.17% 수준)를 내고 '보증서'를 발급받아 대출을 받는다. 대출 사고가 나면 보증서를 발급한 공사가 대신 은행에 돈을 갚아준다. 공사는 이후에 대출받은 개인에게 추심을 한다.

HUG 관계자는 "HUG와 주금공의 신용등급은 '트리플A'(AAA) 등급이어서 금융사 입장에선 강남 아파트를 담보로 잡는 것보다 보증서가 더 안전하고, 대출 리스크도 더 적다"고 말했다. 그럼에도 집단대출 금리는 동일하게 주금공 등의 보증서를 기반으로 취급되는 전세금 대출 금리(3% 안팎)보다 높고, 신용대출인 대기업 직장인의 마이너스 대출 금리(3% 초중반)보다 높다. 금융기관들은 "최근 미분양 리스크가 커져 집단대출 금리가 올라갔다"고 해명한다. 그러나 HUG 관계자는 "미분양 리스크가 커지면 보증서 발급 비용(보증료)이 올라가야지, 집단대출 금리가 올라갈 이유는 없다"고 말했다.

◇"가계부채 줄여야 하지만, 부당한 대출 금리 책정은 막아야"

금융회사 입장에선 집단대출 금리를 1% 미만에서 조금만 올려도 엄청난 이익이 발생한다. 건설업계에 따르면 통상 분양 가격이 3.3㎡당 2000만원 수준의 아파트 1500가구를 분양하면 6000억원 수준의 집단대출을 받는다.

이 경우 금리를 0.7%포인트만 올리면 금융회사는 한 사업장에서만 1년간 이자 수익이 약 42억원, 중도금 대출 기간(약 2년) 동안에는 이익이 84억원 정도 늘어난다. 금융기관의 이익을 아파트 계약자가 부담하는 셈이다. 주택협회 관계자는 "주택시장이 다소 과열되면서 금융 당국과 금융회사들이 아파트를 사는 소비자는 모두 '투기꾼'으로 보고, 집단대출에 과도한 금리를 적용하는 것을 합리화하는 측면이 있다"고 말했다.

금융 당국 관계자는 "금리는 시장 상황과 리스크 수준에 따라 결정되는 것이어서 금융 당국이 집단대출 금리 책정에 개입하지 않는다"고 말했다. 그러나 이상영 명지대 부동산학과 교수는 "주택 경기가 과열돼 시장 안정화 대책이 필요하고, 가계대출도 줄여야 하지만, 그렇다고 금융회사들이 집단대출에서 과도한 금리를 책정해 폭리를 취하는 것을 방치하는 것은 바람직하지 않다"고 말했다.

☞중도금 대출(집단 대출)

아파트를 분양할 때 건설사는 계약자가 금융회사에서 대출받아 중도금을 낼 수 있도록 연결을 해 주는데 이를 중도금 대출이라고 한다. 중도금 대출을 받을 때는 통상 주택도시보증공사나 주택금융공사에 일정 수준 보증료를 내고 보증서를 발급받아 제출한다. 건설사 중재로 한꺼번에 대출을 받는다는 의미에서 '집단 대출'이라고도 부른다.