청약 경쟁률 거품 빠질 듯… 분양가 고공행진에 제동

11월 중 서울 강남권에서 아파트를 분양할 계획인 한 건설사 분양소장 A씨는 3일 부동산 대책이 발표된 뒤 하루 종일 해당 지역 중개업소들을 둘러봤다. 정부 대책이 시장에 미치는 파장을 파악, 향후 분양 실적이 어떻게 변할지 가늠해보기 위해서다.

그는 "이 지역 중개업자들은 대부분 '전매를 전면 금지하면서 투자나 증여를 목적으로 아파트를 사들이는 사람들이 확실히 줄 것이고, 1순위 청약 경쟁률도 확연히 떨어질 것'으로 예상하더라"면서 "분위기를 좀 더 지켜볼 필요가 있다고 보고 분양 일정을 연기하는 방안을 검토하고 있다"고 전했다.

이날 예상보다 강력한 부동산 규제책이 나오면서 부동산 시장 전체가 잠시 움츠러들고 있다. 정부가 내놓은 전매 제한 강화 규제는 신규 분양 시장을 겨냥한 대책이지만 기존 아파트 시장과 분양권 거래 시장, 재건축 아파트 시장 등에도 영향을 줄 수 있기 때문이다.

◇전매 제한 대폭 강화로 수요 조절

이번 부동산 대책 주요 특징 중 하나는 투기 수요가 몰리고 있는 수도권과 경기·부산 일부 지역, 세종시 청약 시장을 정조준했다는 점이다. 정부는 이번 대책에서 전매 제한 규정과 청약 자격을 엄격하게 규정한 '청약 제도 조정 지역'이라는 새로운 제도를 고안했다.

분양만 하면 수십~수백대1의 경쟁률을 기록했던 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)는 전매 제한 기간이 기존 6개월에서 입주 시(소유권 이전 등기 시)까지로 대폭 강화됐다. 최근 재건축이 활발히 추진되며 과열 조짐을 보이는 경기 과천시와 신규 분양 물량이 쏟아지는 하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시, 세종시 공공택지에 분양하는 아파트도 입주 시까지 분양권 전매가 금지됐다. 서울 강남 4구를 제외한 전 지역과 성남시의 민간택지 분양 아파트는 1년 반으로 전매 제한 기간이 연장됐다.

청약 자격도 대폭 강화했다. 조정 지역에서는 가구주가 아닌 사람이나 5년 이내에 다른 청약에 당첨된 사람, 2주택 이상 소유자는 청약 1순위에서 제외된다. 또 조정 대상 지역에서 한 번 청약에 당첨되면 앞으로 일정 기간 재당첨을 제한하기로 했다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 "내 집 마련을 하려는 실수요자 청약 당첨 가능성을 높이고, 주택 경기 하락 과정에서 나타날 수 있는 리스크에 대비하기 위해 강남권 등 특정 지역을 선정해 이번 대책을 내놓았다"고 말했다.

시장에서는 이번 규제를 정부가 그동안 해왔던 택지 공급 축소, 중도금 대출 보증 여건 강화 등의 공급 조절 규제에서 수요 조절로 정책 기조를 바꾼 것으로 받아들이고 있다. 그러나 정부가 이번 대책으로 부동산 시장이 지나치게 위축돼 거시경제에 악영향을 주지 않도록 고심한 흔적이 보인다는 분석이 있다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "정부가 수도권 청약 시장의 투기 수요 차단에 대해서는 강력한 대책을 내놨지만, 지방 주택 시장이나 기존 주택 시장의 부동산 경기는 위축되지 않도록 고려해 균형을 잡은 것 같다"고 말했다.

◇규제 '틈새'시장으로 자금 몰릴 수도

적잖은 전문가가 이번 대책 수위가 비교적 강력한 만큼 우선 분양 시장이 일시적으로 급랭(急冷)할 수 있다고 보고 있다. 투기적 수요가 사라지면서 청약 경쟁률이 하락하고, 분양권 전매 거래나 고(高)분양가 행진도 주춤할 것으로 예상한다.

반면, 규제를 비켜난 지역이나 오피스텔·상가 등 상업용 부동산에 돈이 몰리는 '풍선효과'가 나타날 가능성이 있다. 권일 부동산인포 팀장은 "규제 적용을 받지 않는 경기 김포, 시흥, 안산, 의왕 등 서울 접근성이 좋은 지역과 인천 송도, 청라 등 인프라가 개선되는 지역으로 청약 투자 수요가 유입할 것으로 보인다"며 "상대적으로 규제 수준이 덜한 강북과 상가, 오피스텔 등도 어느 정도 반사이익을 볼 수 있다"고 했다.

재건축 아파트나 기존 분양권 시장에 미치는 영향에 대해서는 분석이 엇갈린다. 이번 규제가 겨울철 분양 비수기 시즌과 겹치면서 내년 봄 이사 철까지는 전체 부동산 시장에 조정 국면이 올 가능성이 있기 때문이다. 김광석 리얼투데이 이사는 "재건축 단지 시세 상승을 노리고 조합원 지위를 양도하는 입주권 거래 등 규제의 틈새시장으로 투기 세력이 몰릴 가능성이 있다"고 말했다.

3일 실시된 아파트 청약에선 규제를 피해보려는 막판 청약자들이 몰려 기록적인 청약 경쟁률이 나오기도 했다. 동탄2신도시에 분양한 '동탄 린스트라우스 더레이크'는 일부 평형에서 최고 954대1의 경쟁률을 기록했다.