오피스텔 수익률, 은행금리 4배… 규제 대상서 빠져 부동자금 '우르르'

GS건설이 지난 7일 경기도 안양 평촌신도시에서 분양한 오피스텔 '평촌 자이엘라'는 계약 시작 3일 만에 414실이 모두 팔렸다. 1만1988명이 몰려 평균 29대 1 경쟁률을 기록했다. GS건설 담당자는 "입지가 좋아 기대를 하긴 했지만, 이렇게 빨리 모두 팔릴 줄은 몰랐다"고 말했다.

'11·3 부동산 대책' 이후 오피스텔이 틈새시장으로 떠오르면서 투자 열기가 달아오르고 있다. 서울·경기 일부 택지지구에서 분양권 전매가 금지되는 등 정부 규제로 아파트 거래가 줄고 신규 분양이 모두 '올스톱'되며 얼어붙은 것과 대조적이다. 전문가들은 "초저금리 시대에 갈 곳 없는 뭉칫돈이 2억~3억 선에서 투자할 수 있는 오피스텔 시장으로 쏠리고 있다"며 "하지만 지역별로 공급 과잉이나 수익률 하락 등 위험성이 있다는 점을 고려해야 한다"고 말했다.

◇은행 금리보다 3~4배 수익률 높아

최근 분양한 오피스텔은 모두 높은 경쟁률을 기록하며 단기간에 '완판'(완전 판매)되고 있다. 경기도 광교신도시 중심상업용지에 공급한 주거용 오피스텔 '힐스테이트 광교중앙역'은 지난 11~13일 청약 접수한 결과, 876실 모집에 1만8127명이 몰려 평균 20대1 경쟁률로 모두 마감됐다.

앞서 지난 4일 청약접수에서 평균 335대 1 경쟁률을 기록한 경기 화성 동탄2신도시 오피스텔 '동탄린스트라우스 더 레이크'는 계약 시작 이틀 만에 186실이 모두 팔렸다.

오피스텔 시장은 수요가 몰리면서 몸값이 고공행진 중이다. 부동산 114에 따르면, 지난 3분기 서울 오피스텔 분양가격은 3.3㎡당 1674만원으로 1년 전(1232만원)보다 36% 올랐다. 전국 오피스텔 매매가도 지난 3분기에 전 분기보다 0.22% 올라 작년 1분기부터 7분기 연속 오름세다.

이처럼 오피스텔이 인기를 끄는 이유는 저금리 현상이 길어지면서 금융 상품들보다 높은 수익을 보장해줄 수 있다는 기대 때문이다. 올 3분기 오피스텔 임대수익률은 평균 5.5% 선으로, 연평균 수익률(금리)이 1.1~1.5%(정기예금 기준)인 은행보다 3~4배 높은 이윤을 가져다준다. 또 다른 수익형 부동산인 상가(연평균 3~4%대)보다도 수익률이 높은 편이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "오피스텔은 별다른 청약 규제가 없는 데다 2억원가량 소액으로 투자해 월세를 받을 수 있어 은퇴한 베이비부머 노후 대비책이나 30~40대 직장인 투자처로 각광받고 있다"고 말했다.

◇'묻지마 투자'는 경계해야

전문가들은 그러나 최근 오피스텔 공급이 쏟아지고 있는 데다 임대 수익률도 점점 하락세를 걷고 있어 투자할 때 면밀하게 다양한 여건을 따져야 한다고 조언한다.

무엇보다 공급량이 크게 늘면서 공실(空室) 위험이 커졌다. 2013년 이후 매년 전국에는 3만~6만실가량 오피스텔이 분양되고 있다. 올해 전국에 입주하는 오피스텔도 4만1776실에 달한다. 내년과 내후년에는 올해보다 많은 4만6016실, 5만4223실이 입주에 들어간다. 여기에 아직 미분양된 오피스텔도 남아 있다. 부동산114가 2015~2016년 3월까지 분양된 오피스텔을 분석한 결과, 전국 222개 단지 중 95개 단지(43%)가 미분양 상태인 것으로 나타났다.

임대 수익률이 지속적으로 떨어지고 있다는 점도 감안해야 한다. 2011년 3분기 6%였던 오피스텔 임대수익률은 작년 3분기 5.7%, 올해 3분기 5.5%로 떨어졌다. 김광석 리얼투데이 이사는 "경기도에서는 개발 호재가 있는 고양시, 화성시, 하남시 등의 택지지구에 분양 물량이 집중되고 있다"며 "오피스텔이 단기간에 대거 쏟아지는 지역에서는 세입자 구하기 경쟁이 치열해져 빈 방으로 놀리거나 월세를 낮춰야 하는 리스크를 고려해야 한다"고 말했다.

◇'에어비앤비' 임대 영업도 금지

이달 15일부터 숙박공유서비스인 '에어비앤비'가 국내 오피스텔을 사이트에 올려 숙소를 찾는 사람들을 대상으로 영업하는 행위를 금지하면서 오피스텔 투자가치가 떨어진 것도 위험 요소다. 국내 에어비앤비에 등록된 전체 객실 중 오피스텔 비중은 30~40%에 달하는 것으로 알려진 상태. 그동안 오피스텔 5실을 월세로 임대해 에어비앤비 숙소 제공으로 활용했던 양모(39)씨는 "에어비앤비로 손님을 모집해 운영하면 한 달에 200만원가량은 벌었는데 이제 그게 불가능해졌다"며 "주위에서도 오피스텔로 숙박 공유 서비스를 못 하니 아예 이 기회에 팔겠다고 나선 사람도 많다"고 했다.