한 달 새 1억 올라… 강남 재건축 다시 꿈틀
입력 : 2017.02.23 22:44
11·3 대책 이후 급랭했던 지역 거래 살아나고 가격도 반등세
개포주공1·잠실주공5단지 등 호재 있는 단지서 주변으로 확산
강남구청장 "층수 제한 풀어달라"
전문가들 "바닥 쳤다고 보긴 일러… 5월은 지나야 추세 판단 가능"
"망설이시면 못 사요. 한 달 사이 1억원이 올랐다지만, 다음 달에 서울시에서 실사를 나오는데 그럼 몇천만원 그냥 올라요. 올 초에 끊겼던 문의 전화도 하루 열 통 스무 통 걸려와요."
23일 오후 서울 잠실동 S부동산 중개업소는 잠실주공5단지 전용면적 103㎡ 아파트값을 '14억7000만원'으로 부르면서 이렇게 전했다. 2개월여 전 12억8000만원에 거래됐던 아파트다.
'11·3 부동산 대책' 이후 급랭했던 서울 강남 재건축 아파트 시장이 꿈틀거리고 있다. 멈췄던 거래가 되살아나고, 가격도 반등세다. 일부 단지는 작년 10월 고점(高點)을 돌파했다. 반등세는 사업 속도가 빠르거나 35층 층고 제한을 덜 받는 등 호재가 있는 단지에서 시작했지만, 다른 단지들까지 번지고 있다. 전문가들은 "본격 반등 여부는 좀 더 지켜봐야 안다"면서 신중한 입장이다.
◇가격 반등… 강남 재건축 전체로 확산
올해 재건축 시장 최대 관심사는 '초과이익환수제' 부활이다. 재건축으로 조합이 얻은 이익이 인근 땅값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도. 지금은 시행을 유예한 상태이지만 내년부터는 다시 시행에 들어간다.
23일 오후 서울 잠실동 S부동산 중개업소는 잠실주공5단지 전용면적 103㎡ 아파트값을 '14억7000만원'으로 부르면서 이렇게 전했다. 2개월여 전 12억8000만원에 거래됐던 아파트다.
'11·3 부동산 대책' 이후 급랭했던 서울 강남 재건축 아파트 시장이 꿈틀거리고 있다. 멈췄던 거래가 되살아나고, 가격도 반등세다. 일부 단지는 작년 10월 고점(高點)을 돌파했다. 반등세는 사업 속도가 빠르거나 35층 층고 제한을 덜 받는 등 호재가 있는 단지에서 시작했지만, 다른 단지들까지 번지고 있다. 전문가들은 "본격 반등 여부는 좀 더 지켜봐야 안다"면서 신중한 입장이다.
◇가격 반등… 강남 재건축 전체로 확산
올해 재건축 시장 최대 관심사는 '초과이익환수제' 부활이다. 재건축으로 조합이 얻은 이익이 인근 땅값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도. 지금은 시행을 유예한 상태이지만 내년부터는 다시 시행에 들어간다.
최근 강남 재건축 반등세는 이 초과이익환수제 부활 이전에 사업 추진이 가능한 단지가 주도하고 있다. 대표적인 곳이 하반기 주민 이주가 예상되는 개포주공1단지다. 이 단지 전용 41.98㎡는 작년 10월 10억6000만원에서 '11·3 대책'이 발표되고 나선 11~12월 9억5000만원으로 떨어졌다. 하지만 이달 들어 본격적으로 거래가 이뤄지면서 현재 거래가가 10억4000만~10억5000만원까지 회복했다. 전용 49.56㎡도 '12억원(작년 10월)→11억원(작년 12월)→11억9000만원(2월)'으로 다시 오르고 있다.
잠실주공5단지는 서울시 정책 반사 이익을 받았다. 서울시가 최근 은마아파트 50층 계획을 불허하면서, 잠실주공5단지에 대해서는 일부 동(棟)에 한해 '50층 이상 재건축이 가능하다'고 밝혀 반등세에 불이 붙었다. 부동산업계에 따르면 이 아파트는 지난 21일 1개월 전보다 1억원 뛴 14억6500만원에 거래되며 전(前) 고점인 15억2500만원에 다가섰다.
열기는 인근 아파트까지 퍼지고 있다. 압구정현대5차 아파트 전용 82㎡는 11·3 대책 이전이던 작년 10월 18억8500만원에 팔린 이후, 2개월간 거래가 완전히 끊겼었다. 하지만 지난달 18억9900만원에 다시 거래가 이뤄졌고, 현재 시장에는 호가 19억원짜리 두 채가 나와 있다. 작년 10월 전 고점을 돌파한 것. 이 일대 A부동산 담당자는 "19억원짜리도 이게 마지막"이라며 "주변 다른 재건축 아파트 거래가 되살아나는 등 반등세를 본 집주인들이 매물을 거둬들였다"고 말했다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "단기 가격 급락이 나타나자 기다리던 일부 투자자가 '저가 매수 기회'로 생각하고 이를 잡았고, 그러자 급락 불안감에 매도를 고려하던 집주인은 관망세로 돌아서는 상황"이라고 말했다.
◇"반등 지속은 2~3개월 지켜봐야"
정부 규제 속에서도 강남 재건축 가격이 다시 꿈틀거리는 건 기본적으로 저(低)금리가 지속되기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 대출을 죄고 있지만, 예금금리가 여전히 바닥이라 자산가들은 재건축 시장 등으로 눈을 돌릴 수밖에 없다"며 "박원순 서울시장이 대선 출마를 접으면서, 서울시의 규제가 느슨해질 것이란 기대도 있다"고 했다. 여기에 신연희 강남구청장도 23일 기자간담회에서 서울시를 향해 "주민이 원하는 대로 층수 제한을 풀어주길 바란다"고 말했다.
하지만 전문가들은 추세 상승을 속단하기 이르다는 입장이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "향후 정책이나 시장 분위기에 따라 수요가 언제든 변동할 여지가 있어 바닥을 쳤다고 보기엔 이르다"며 "반등세 지속 여부는 5월은 지나야 제대로 판단할 수 있을 것"이라고 말했다.
이동현 KEB하나은행 부동산센터장은 "정부의 규제 연타를 맞은 지 두세 달밖에 안 된 상황에서 시장이 곧바로 회복할 수 있을 것 같진 않다"며 "투자자든 실수요자든 2~3개월 더 지켜봐도 늦지 않을 것으로 본다"고 말했다.
잠실주공5단지는 서울시 정책 반사 이익을 받았다. 서울시가 최근 은마아파트 50층 계획을 불허하면서, 잠실주공5단지에 대해서는 일부 동(棟)에 한해 '50층 이상 재건축이 가능하다'고 밝혀 반등세에 불이 붙었다. 부동산업계에 따르면 이 아파트는 지난 21일 1개월 전보다 1억원 뛴 14억6500만원에 거래되며 전(前) 고점인 15억2500만원에 다가섰다.
열기는 인근 아파트까지 퍼지고 있다. 압구정현대5차 아파트 전용 82㎡는 11·3 대책 이전이던 작년 10월 18억8500만원에 팔린 이후, 2개월간 거래가 완전히 끊겼었다. 하지만 지난달 18억9900만원에 다시 거래가 이뤄졌고, 현재 시장에는 호가 19억원짜리 두 채가 나와 있다. 작년 10월 전 고점을 돌파한 것. 이 일대 A부동산 담당자는 "19억원짜리도 이게 마지막"이라며 "주변 다른 재건축 아파트 거래가 되살아나는 등 반등세를 본 집주인들이 매물을 거둬들였다"고 말했다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "단기 가격 급락이 나타나자 기다리던 일부 투자자가 '저가 매수 기회'로 생각하고 이를 잡았고, 그러자 급락 불안감에 매도를 고려하던 집주인은 관망세로 돌아서는 상황"이라고 말했다.
◇"반등 지속은 2~3개월 지켜봐야"
정부 규제 속에서도 강남 재건축 가격이 다시 꿈틀거리는 건 기본적으로 저(低)금리가 지속되기 때문이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부가 대출을 죄고 있지만, 예금금리가 여전히 바닥이라 자산가들은 재건축 시장 등으로 눈을 돌릴 수밖에 없다"며 "박원순 서울시장이 대선 출마를 접으면서, 서울시의 규제가 느슨해질 것이란 기대도 있다"고 했다. 여기에 신연희 강남구청장도 23일 기자간담회에서 서울시를 향해 "주민이 원하는 대로 층수 제한을 풀어주길 바란다"고 말했다.
하지만 전문가들은 추세 상승을 속단하기 이르다는 입장이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "향후 정책이나 시장 분위기에 따라 수요가 언제든 변동할 여지가 있어 바닥을 쳤다고 보기엔 이르다"며 "반등세 지속 여부는 5월은 지나야 제대로 판단할 수 있을 것"이라고 말했다.
이동현 KEB하나은행 부동산센터장은 "정부의 규제 연타를 맞은 지 두세 달밖에 안 된 상황에서 시장이 곧바로 회복할 수 있을 것 같진 않다"며 "투자자든 실수요자든 2~3개월 더 지켜봐도 늦지 않을 것으로 본다"고 말했다.