전세를 월세로 바꾸면… 세입자 부담 1.5배 는다

서울 강남구 개포우성아파트에서 전세로 살던 A(46)씨는 최근 임대 계약을 갱신하면서 집주인으로부터 반(半)전세를 요구받았다.

기존 전세 보증금 7억원 외에 앞으로는 월세도 50만원씩 내라는 것. A씨는 "은행 예금으로 이자를 월 50만원씩 받으려면 4억원을 맡겨야 하는데 너무하단 생각이 들었다"면서도 "딸이 올해 고3이 돼 이사가 부담스러운 데다 근처 다른 아파트도 대부분 월세를 요구해 어쩔 수 없이 재계약 도장을 찍었다"고 말했다.

최근 2년간 서울에서 학군이 좋은 지역일수록 '전세의 월세화(化)' 현상이 두드러진 것으로 집계됐다. 또 기존 전세에서 월세로 재계약한 세입자는 단순히 전세금을 올려주는 경우에 비해 임대료를 사실상 53% 정도 더 내는 것으로 조사됐다. 특히 강북 일부 지역에서는 이 추가 부담이 70% 안팎까지 치솟았다.

이는 본지가 한국감정원 부동산연구원과 함께 최근 2년간 서울 시내에서 전세 아파트가 월세 또는 반전세로 전환한 2만4637채를 전수(全數) 조사한 결과다.

◇교육 여건 좋을수록 월세화 속도 빨라

월세화는 일반적으로 교육 여건이 좋다는 평가를 받는 지역에서 집중적으로 나타났다. 강남구가 3106채로 가장 많았고, 2위는 송파구(2654채), 3위는 서초구(1856채)였다. 이어 노원구(1710채), 강동구(1383채), 양천구(1379채) 순(順)이었다. 2017년도 일반고 출신 서울대 합격자 배출 순위 상위 5구(강남·서초·노원·송파·양천 순)가 월세화 순위에서도 모두 상위권을 차지한 것이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "교육 수요가 몰리면서 집주인이 원하는 방향으로 시장이 움직이는 것"이라고 말했다.

재계약 과정에서 전세에서 월세로 바뀐 주택의 비중은 전국적으로 2013년 8%, 2014년 9.4%였지만, 2015년 들어 13.1%로 급증했고, 지난해에도 13.6%로 늘었다. 특히 서울에서는 지난해 재계약한 기존 전세집 중 18%가 월세를 받기 시작한 것으로 나타났다.

◇월세가 전세 대비 50% 이상 더 내는 셈

세입자 입장에서 월세 전환은 전세금을 올려주는 것에 비해 얼마나 손해일까. 부동산연구원이 지난 2년간의 누적 예금 금리를 적용해 계산한 결과, 지난해 전세에서 월세로 전환 계약한 세입자는 단순히 전세금을 올려줬을 때보다 약 53%의 주거 비용을 더 지출하는 것으로 나타났다.

2년 전 전세 시세가 7억원 정도였던 개포우성1차 전용면적 84㎡ 아파트의 14일 기준 반전세 시세는 전세금 7억원에 월세 50만원 안팎이다. 1월 예금 금리가 1.5%인 상황에서 세입자가 매달 50만원씩의 이자를 받으려면 은행에 4억원을 맡겨야 한다. 세입자 입장에서는 사실상 11억원짜리 전세에 사는 셈이다. 이 아파트의 현재 전세 시세(약 8억3000만원)보다 2억7000만원 비싸다.

세입자 입장에서 서울시내 25개구(區) 중 월세 전환 조건이 가장 나쁜 곳은 노원구였다. 노원구의 월세 전환 세입자는 전세 시세 대비 평균 71%를 더 부담하는 것으로 조사됐다. 노원구 중계동 건영3차 전용 84㎡ 아파트의 경우 최근 2년 새 전세금은 1억7000만원이 뛰었지만, 이를 월세로 받는 집은 60만원씩을 받아간다. 이만큼을 이자로 받으려면 4억8000만원을 예금해야 한다. 노원구에 이어 금천구(68%), 중구(68%), 도봉구(67%), 종로구(63%)의 전세 대비 월세 임차 비용 차이가 컸다.

채미옥 부동산연구원장은 "경제 사정이 어려운 사람들이 더 나쁜 조건에 월세로 내몰리는 셈"이라며 "정부는 이 지역들에서 소형 주택을 전세로 내놓는 집주인에게 조세 감면 등의 혜택을 주는 방안을 검토해볼 필요가 있다"고 말했다.